Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Договор аренды: вопросы и ответы

Высший Хозяйственный суд Республики Беларусь (ВХС РБ) дал разъяснения по целому ряду вопросов, касающихся условий заключения, регистрации и продления договоров аренды объектов недвижимого имущества в зависимости от того, на какой срок они заключаются.

Что касается особенностей продления договоров аренды, заключенных менее чем на один год, то здесь, по мнению Высшего Хозяйственного суда, следует руководствоваться непосредственного договором (статья 581 Гражданского кодекса РБ). В то же время договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении договорного срока, поскольку пунктом 2 статьи 592 ГК определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Из этой нормы следует, что заключение нового договора не требуется, поскольку прежний договор после истечения установленного срока автоматически возобновляет свое действие на неопределенный срок и может быть прекращен в любое время после своевременного предупреждения одной из сторон.

ВХС также отмечает, что Гражданским кодексом не установлена прямая норма о государственной регистрации договоров аренды, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок. А значит, по мнению КС, такие договоры не нуждаются в государственной регистрации, поскольку каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора.

В то же время согласно части второй пункта 6 Постановления Пленума ВХС РБ от 19 мая 2005 г. № 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК.

Высший Хозяйственный суд также разъяснил, правомочно в договор аренды недвижимого имущества включать пункты, не касающиеся непосредственного самого договора. В частности, суть запроса состояла в том, могут ли стороны предусмотреть в договоре аренды торгового объекта в торговом центре дополнительные обязанности для арендатора, например, такие, как: соблюдение правил осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания (согласно постановлению СМ РБ от 07.04.2004 № 384 и Декрета Президента от 14.01.2005 № 2 "О совершенствовании работы с населением"; организация работы торгового объекта в соответствии с режимом работы торгового центра и обеспечивать соблюдение указанного режима работы; осуществление розничной торговли товарами на торговом объекте в соответствии с согласованным в установленном порядке ассортиментным перечнем; соблюдение запрета на курение, распитие спиртных напитков, употребление наркотических или токсических средств в торговом центре; содержание торгового объекта в соответствии с правилами санитарной и противопожарной безопасности. И насколько правомерно предусмотреть в таком договоре гражданско-правовую ответственность в виде штрафа за несоблюдение арендатором условий договора, содержащих перечисленные выше обязанности?

По мнению авторов запроса, включение в договор аренды торгового объекта вышеуказанных обязанностей арендатора и ответственности за их неисполнение необходимо для поддержания высокого качества обслуживания посетителей торгового центра и как результат - высокого рейтинга торгового центра, что является экономически выгодным как для арендодателя, так и для всех арендаторов торгового центра.

Здесь ВХС занимает следующую позицию. По его мнению, одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договорных отношений (часть вторая ст. 2, пункт 1 ст. 391 ГК). Часть третья ст. 2 ГК устанавливает, что участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Следовательно, включение перечисленных выше обязанностей в договор не противоречит белорусскому законодательству.

В то же время в разъяснении ВХС указывается, что эти обязанности выходят за рамки собственно договора аренды, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК). Следовательно, как отмечается в разъяснении, «при заключении сторонами договора, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанного договора), к отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (пункт 2 ст. 391 ГК)». Кроме этого при установлении обязанностей, вытекающих из договора, необходимо учитывать, что по общему правилу согласно пункту 3 ст. 289 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Поэтому включение в договор обязанностей, исполнение которых не возлагается непосредственно на одну из сторон договора, влечет их недействительность.

За нарушение обязательства стороны в договоре вправе установить ответственность по правилам главы 25 ГК. Вместе с тем, такие обязанности как, например, соблюдение Правил осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания, содержание торгового объекта в соответствии с правилами санитарной и противопожарной безопасности, вытекают из законодательства РБ и по своей сути не являются гражданско-правовыми. В связи с этим Высший хозяйственный суд полагает невозможным установление за их нарушение гражданско-правовой ответственности.

И если несоблюдение одной из сторон своих обязанностей по договору наносит ущерб интересам другой стороны, данное обстоятельство может послужить основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 ст. 420 ГК). Кроме того, расторжение договора допускается в порядке норм об отдельных видах договоров. Так, в силу п. 2 статьи 420 ГК существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, как отмечается в разъяснении, пунктом 2 статьи 422 ГК установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения расторгнуть договор. Непредставление истцом доказательств соблюдения указанного порядка по принятию мер к досудебному урегулированию спора с ответчиком влечет оставление искового заявления без движения по основаниям, предусмотренным абзацем 2 части первой статьи 162 Хозяйственного процессуального кодекса РБ. В том случае, если существенное нарушение договора, послужившее основанием для его расторжения, причинило другой стороне убытки, они подлежат взысканию согласно статьям 415 и 423 ГК (п. 16, 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 "О применении норм гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров").

Еще один вопрос: нужно ли согласие собственника имущества при продлении либо возобновлении договора аренды, если арендодателем по договору является унитарное предприятие?

На этот счет Высший хозяйственный суд отвечает следующее. Сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений согласно Положению о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (постановление СМ РБ от 31.05.2002 г. № 710, осуществляется арендодателями с согласия республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной правительству, уполномоченных управлять этим имуществом.

Поэтому унитарное предприятие, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе продавать, сдавать в аренду, в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). В соответствии с пунктом 8 вышеупомянутого постановления СМ № 710 обязанность согласования сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений с согласующими органами возложена на арендодателя.

Марина СИРОТКО

17.10.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 16, за месяц 172

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2005