Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Право собственности на квартиру в доме ЖСК

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Право собственности на квартиру в доме ЖСК

Еще в 1990 году с принятием Закона о собственности в Белорусской ССР было установлено (ст. 18), что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. После приобретения жилого помещения в собственность гражданин был вправе распоряжаться им по своему усмотрению - продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону.

В новом Гражданском кодексе эта норма была уточнена. Предусмотрено, в частности, что право собственности член жилищно-строительного, жилищного кооператива приобретает не только после погашения стоимости квартиры, но и с обязательным оформлением права собственности на нее в установленном порядке (ст. 219).

Порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК был изложен в специальном Разъяснении Минжилкомхоза (от 24 сентября 1990 года № 12/05-166) и Минюста (от 24 сентября 1990 года № 05-13-3706). Чтобы стать полноправным собственником, член ЖСК должен был подать соответствующее заявление правлению жилищно-строительного кооператива с приложением письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, но сохраняющих право на жилую площадь. Правление ЖСК выдавало заявителю справку с указанием даты окончательного расчета, характеристики квартиры и суммы паенакопления. В окончательный расчет при этом должно было включаться погашение возможной задолженности по взносам на капитальный ремонт дома (1,0 или 1,1 процента от балансовой стоимости квартиры) за минусом фактически внесенных платежей, а также коммунальным и прочим услугам.

Учитывалась и еще одна немаловажная часть затрат на строительство домов ЖСК. Размер пая граждан, имеющих квартиры в домах, построенных с привлечением средств государственного бюджета, определялся исходя из стоимости строительства дома, включая суммы затрат, возмещенные за счет бюджета в связи с введением с 1 июля 1967 года новых оптовых цен и тарифов. Часть пая в размере, соответствующем доле, возмещенной за счет бюджета, подлежала перечислению жилищно-строительным кооперативом в государственный бюджет.

В связи с этим при окончательном расчете, предшествующем выдаче правлением члену ЖСК справки, часть пая, подлежащая перечислению в бюджет, определялась из расчета 13 процентов сметной стоимости кооперативного жилого дома (предоставленной квартиры) или в размере 14,9 процента к полной сумме паевых взносов члена ЖСК, оформляющего право собственности на квартиру.

На основании справки правления ЖСК бюро технической инвентаризации после обследования квартиры выдавало собственнику технический паспорт на квартиру установленного образца и в качестве правоустанавливающего документа регистрационное удостоверение.

Такой порядок действовал до 2002 года. Затем он был рассмотрен в Конституционном суде Республики Беларусь, который проанализировал соответствующие правовые нормы и определил, что порядок оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива должен быть более четко определен законодательством.

Конституционный суд, в частности, обратил внимание на то, что ст. 103 ЖК предусмотрено право членов семьи члена ЖСК, вложивших при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, требовать при оформлении ее в собственность признания за ними права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию.

Отметив, что упомянутое Разъяснение Минжилкомхоза и Минюста давалось в связи с введением в действие с 1 июля 1990 года Закона СССР «О собственности в СССР» и что в Республике Беларусь с 1990 года существенно изменилось законодательство, регулирующее право собственности, Конституционный суд констатировал, что сложившийся подход затрудняет оформление права собственности на квартиру в доме ЖСК, если не все совершеннолетние члены семьи члена кооператива, в том числе и не участвовавшие в создании общей собственности, дают согласие на оформление права собственности. Суд отметил также, что для того, чтобы лица, вложившие при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, могли реализовать свое право на оформление права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию, в законодательстве должен быть определен порядок оформления права собственности в таких случаях.

Решением Конституционного суда от 13 июля 2001 года № Р-125/2001 Минжилкомхозу и другим компетентным государственным органам было предложено определить соответствующий порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК. В соответствии с указанным Решением и во исполнение постановления Совета министров от 19 февраля 2002 года № 224 «О порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 24, 5/9991) Минжилкомхоз постановлением от 19 марта 2002 года № 2 утвердил новую Инструкцию о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива, (зарегистрирована в НРПА РБ 3 апреля 2002 года, рег. № 8/7939).

Новой Инструкцией, в частности, предусматривается, что, кроме заявления члена ЖСК, правлению кооператива необходимо представить письменное соглашение о разделе паенакопления между членом ЖСК и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства. Участие в оформлении права собственности на квартиру в домах кооператива лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме, осуществляется с учетом установленных законодательством особенностей приобретения ими гражданских прав и создания гражданских обязанностей.

В случае, если между членом ЖСК и членами его семьи соглашение о разделе паенакопления в бесспорном порядке не было достигнуто или кто-либо из указанных граждан не дал согласие на оформление права собственности на квартиру в домах ЖСК, к заявлению должно прилагаться вступившее в силу решение суда по данному вопросу.

Справка, выданная правлением члену ЖСК, а в случае оформления квартиры в общую долевую собственность и соглашение либо решение суда о разделе паенакопления, предоставляются в орган регистрации и технической инвентаризации и служат основанием для регистрации права собственности на квартиру, доли в квартире.

Орган регистрации и технической инвентаризации при необходимости обследует квартиру, выдает на нее технический паспорт установленного образца и в качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, регистрационное удостоверение. При оформлении квартиры в общую долевую собственность регистрационное удостоверение и технический паспорт выдаются каждому члену семьи члена ЖСК, принимавшему участие в выплате паенакопления, с указанием их доли, определенной в соглашении или решении суда о разделе паенакопления.

Если член ЖСК полностью выплатил паевой взнос за квартиру, но не оформил в установленном порядке право собственности на нее, то в случае его смерти открывается наследство на паенакопление. В случае, когда воля наследодателя на оформление квартиры в собственность была выражена в письменном заявлении, поданном в правление кооператива, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, то квартира может быть судом признана наследственной по требованию заинтересованных лиц.

Необходимо обратить внимание на еще одну важную деталь. С признанием утратившим силу прежнего Разъяснения о порядке оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (см. постановление Минжилкомхоза и Минюста от 26 апреля 2002 года № 13/9, зарегистрировано в НРПА РБ 15 мая 2002 года, рег. № 8/8094) утратило силу и требование о перечислении в бюджет в определенных случаях части пая из расчета 14,9 процента от полной суммы паевых взносов члена ЖСК.

В текущем году Конституционный суд Республики Беларусь рассмотрел обращения граждан по вопросу права собственности на квартиру члена ЖСК, полностью внесшего паевые взносы до 1 мая 1994 г., но не оформившего права собственности на квартиру, и наследования этого имущества. Граждане в своих обращениях указывали, что в случае смерти такого члена ЖСК компетентными государственными органами в качестве наследственного имущества признаются, как правило, не квартира, а паенакопления.

При рассмотрении указанных вопросов Конституционный суд обратил внимание на то, что отношения, связанные с приобретением права собственности на квартиру в доме ЖСК, регулируются законодательством, действующим на момент выполнения членом кооператива всех условий, необходимых для приобретения указанного права. До 1 мая 1994 года таким условием была полная выплата паевого взноса. Нормы Гражданского кодекса 1964 года (в редакции Закона от 3 марта 1994 года), новых Гражданского и Жилищного кодексов, определяющие возникновение права собственности на квартиру у члена ЖСК с момента оформления его в установленном порядке, регулируют приобретение права собственности на квартиру у членов ЖСК, не приобретших данного права по действовавшему ранее законодательству.

В связи с этим Конституционный суд высказал мнение, что изменение законодательства о порядке признания права собственности на квартиру в ЖСК не может повлечь утраты права собственности члена ЖСК на эту квартиру, если он к моменту изменения законодательства полностью внес свой паевой взнос (то есть в силу закона он уже стал собственником).

Таким образом, по мнению Конституционного суда, если член ЖСК выплатил паевые взносы в полном размере до 1 мая 1994 года, на основании чего приобрел право собственности на квартиру, то после его смерти наследственным имуществом является квартира независимо от оформления наследодателем права собственности на нее в установленном порядке. Аналогичную позицию занимает и Прокуратура Республики Беларусь. Такой подход полностью согласуется с конституционными гарантиями права собственности, принципами ее неприкосновенности и охраны законом права ее наследования (ст. 44 Конституции), недопустимости обратной силы закона (часть шестая статьи 104 Конституции, статья 67 Закона «О нормативных правовых актах Республики Беларусь»).

В связи с изложенным в целях приведения в соответствие с законодательством практики наследования имущества членов ЖСК Конституционный суд предложил решить в установленном порядке вопрос о подтверждении права собственности членов ЖСК, внесших паевые взносы в полном размере до 1 мая 1994 года, но не оформивших данного права на квартиру и оспаривавших в определенные законом сроки отказ в признании их собственниками, в том числе в отношениях по наследованию имущества указанных лиц. По поручению правительства Минюстом дано соответствующее разъяснение управлениям юстиции облисполкомов, Минского горисполкома, что документом, подтверждающим право собственности на квартиру умершего члена ЖСК, выплатившего паевые взносы в полном размере до 1 мая 1994 года и не зарегистрировавшего в порядке, установленном законодательством, права собственности на квартиру при жизни, является справка кооператива о выплате умершим членом ЖСК паевых взносов в полном размере до 1 мая 1994 года. Указанное разъяснение доведено до сведения всех нотариусов республики.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов.

21.11.2005

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 55, за месяц 314

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2005