Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Жилищные права поднанимателей. Вопросы упорядочения норм

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Жилищные права поднанимателей. Вопросы упорядочения норм

Действующий Жилищный кодекс в перечне применяемых основных терминов и понятий (ст. 1) не содержит терминологического определения «поднаниматель жилого помещения». По словарному определению «поднаем» - это наем жилья у основного нанимателя жилого помещения.

Институт поднайма жилых помещений в государственном жилищном фонде традиционно существовал издавна. Соответствующие нормы, регламентирующие вопросы поднайма, имелись в Гражданском и Жилищном кодексах Белорусской ССР. Содержатся такие нормы и в Жилищном кодексе Республики Беларусь.

В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и существует активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный), возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по поднайму жилых помещений.

По данным Минстата, на 1 января 2005 года из общего объема жилищного фонда 81,7 процента составлял частный жилищный фонд и 18,3 процента – государственный жилищный фонд. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены. Эти жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаем (соответствующие нормы содержатся в ст. 94 Жилищного кодекса и пунктах 60, 75, 80 и 86 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565).

Следовательно, нормы поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда (ст. 85 – 89 ЖК) могут быть практически использованы только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма.

В то же время не лишены здравого смысла мнения тех специалистов – жилищников, которые считают, что коль скоро жилое помещение в виде квартиры или комнаты было предоставлено для проживания именно нанимателю и членам его семьи, то оно и должно использоваться по назначению, а не для извлечения личных доходов (и как это классифицировалось ранее – «нетрудовых» доходов) от сдачи в поднаем государственного имущества (см. журнал «Юрист», М., 2005, № 4, с.41). Ведь, если эта площадь стала для нанимателя лишней, то можно воспользоваться правом, предоставленным ст. 58 ЖК. А именно, наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (от 15 до 20 кв. метров на одного человека), вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов.

В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда для извлечения подобных доходов в прежнем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст. 93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства.

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, исходя из вышеизложенного вполне резонно может быть поставлен вопрос об упразднении вообще поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда.

При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.

Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности.

По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 89 процентов (161,1 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 11 процентов (почти 20 млн. кв. метров общей площади) – в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (по методологии Минстата это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом).

В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 года № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства утвержден (приказ от 13 июля 1999 года № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 года, рег. № 8/876). Указанным Типовым договором предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение).

Вместе с тем, права нанимателя жилого помещения в жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности по владению и пользованию занимаемым жилым помещением ограничены по сравнению с правами такого же нанимателя в государственном жилищном фонде. Ни Жилищный кодекс, ни Типовой договор найма не содержат норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов.

27.02.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 8/2006