Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Недействительность сделок: как не попасть впросак

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Недействительность сделок: как не попасть впросак

В юридических вопросах многие из нас зачастую проявляют непростительную наивность. Они привыкли считать, что если какой-либо документ подписан, все будет так, как там указано. Тем не менее, есть случаи, когда подписанный договор практически ничего не значит. В Гражданском кодексе РБ недействительности сделок посвящен отдельный параграф

Самое распространенное основание для признания сделки недействительной - ее несоответствие закону или каким-либо правовым актам. Это значит, что договор (письменное отражение сделки) противоречит действующему законодательству. В нормах, посвященных продаже недвижимости, часто оговаривается, что при несоблюдении какого-либо требования договор будет считаться незаключенным. Например, сделки купли-продажи недвижимости или ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации. Если они не зарегистрированы, их признают незаключенными.

Закон требует, чтобы при заключении договора купли-продажи недвижимости его условия позволяли точно определить предмет покупки. При несоблюдении этого требования договор также считается неправомерным.

Следующий вид недействительных сделок – мнимые и притворные. Под мнимой сделкой подразумевают комплекс действий, призванный создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений. Например, если родственники заключают договор купли-продажи квартиры, но при этом никто никому денег не передавал, а просто изменился собственник, сделка признается мнимой.

Если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи, она считается притворной. В отличие от мнимой такая сделка не создает иллюзию деятельности, а «прикрывает» собой другую сделку. Распространены случаи, когда мена или дарение «прикрывают» куплю-продажу. После того как выяснится, какая сделка на самом деле подразумевалась сторонами, к возникшим правоотношениям будут применяться нормы, регулирующие соответствующие отношения. Большинство сделок, которые совершаются между родственниками, нередко признаются мнимыми либо притворными.

Наиболее распространенный вариант квартирных махинаций – покупка квартир у социально незащищенных граждан, в том числе у малолетних. В Гражданском кодексе этому вопросу посвящены статьи, в которых говорится о недействительности сделок, заключенных с малолетними (до 14 лет) или несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) лицами, недееспособными и ограниченно дееспособными гражданами.

По закону дееспособность - возможность осуществлять права и исполнять обязанности. Граждане признаются недееспособными, если из-за психического расстройства не способны понимать значение своих действий. Если человек из-за употребления спиртного или наркотиков ставит семью в тяжелое материальное положение (тратит на них всю зарплату и т. д.), его дееспособность может быть ограничена. И ограничение дееспособности, и признание гражданина недееспособным осуществляет судом.

Так что если за вашей спиной с вашим недееспособным родственником подписали договор, а вы являетесь его опекуном, смело обращайтесь в суд с заявлением о признании сделки недействительной. При этом потребуется представить документы, подтверждающие факт недееспособности (ограниченной дееспособности) гражданина. Если человек ограниченно дееспособен по решению суда, нужно представить заверенную судом копию этого решения. Сделка заключена с малолетним или несовершеннолетним лицом? Захватите в суд его свидетельство о рождении и документы, подтверждающие близкое родство с ним, или документы об установлении опеки (или попечительства).

Неправомерной будет признана сделка, совершенная на заведомо не выгодных условиях при стечении тяжелых обстоятельств. Например, есть квартира, доли в которой принадлежат разным людям на праве собственности. Один из них всячески препятствует продаже доли второго собственника. В какой-то момент продавцу срочно понадобились деньги (на учебу, лечение и пр.), а «добрый» сосед был готов приобрести долю в квартире не за 30 тыс.долл., а за 10 тыс.долл. Но поскольку деньги требовались срочно, продавец согласился на такие условия, поскольку больше денег взять было неоткуда, а продажа на иных условиях требовала длительной подготовки.

Такая сделка считается кабальной, и впоследствии ее реально оспорить в судебном порядке. Но заявителю придется доказать, что сделка заключена в сложный для него период и на нерыночных условиях. Может потребоваться оценка доли в квартире (всей квартиры, дома – в зависимости от ситуации). Но все затраты, связанные с судебным процессом, потом можно возместить за счет ответчика.

Основанием недействительности сделки является совершение ее под влиянием заблуждения. Оно должно иметь существенное значение для заключения сделки. Закон прямо предусматривает, что заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным. А вот если при заключении договора купли-продажи покупатель убедит продавца, что квартира стоит 70 тыс.долл., а не 100 тыс.долл., это уже расценивается как заблуждение. Также им будет и любое представление о купленной квартире, которое на самом деле не соответствует реальности.

Законодательством определено, что сделки, совершенные дееспособным человеком в состоянии, когда он не понимал значение своих действий или не мог руководить ими, признаются недействительными. Однако основной проблемой в подобной ситуации станет сбор доказательств.

Светлана ПЛЕТНЕВА

28.08.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 4, за месяц 32

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 34/2006