Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Освободить-то освободили, но от чего конкретно - не объяснили

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Освободить-то освободили, но от чего конкретно - не объяснили

В предыдущем номере «НБ» в статье «И снова инфраструктура: платить или не платить» автором были приведены официальные ответы Минстройархитектуры и Минэкономики относительно того, вправе ли граждане, строящие жилье за собственные средства или с поддержкой государства, требовать освобождения их от платы за создание инженерной и транспортной инфраструктуры к жилым домам. Оба ответа прозвучали однозначно: да. Тем не менее, сегодня мы решили продолжить тему, поскольку в ходе внимательного изучения различных нормативно-правовых актов, действующих, а не отмененных, выяснилось, что в вопросе освобождения от платы за инфраструктуру до сих пор нет никакой четкости.

В том, что в домах, на строительство которых выданы разрешения после 8 апреля 2005 года, с граждан-застройщиков больше не взимают плату за городскую инфраструктуру (детские сады, школы, электростанции, городские водо-и тепломагистрали и т.д. ), сомнений никаких нет. Эти расходы заменены другой статьей – кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в границах отмостки строящегося многоквартирного жилого дома. Правда, заменив одну статью другой, госорганы не дали четкого разъяснения, в каких случаях граждане обязаны компенсировать расходы заказчика в пределах кадастровой стоимости участка, в каких - нет. Здесь, как показывает практика, существуют разные подходы, но об этом мы поговорим как-нибудь в другой раз, тем более что кадастровая стоимость участка – не такая уж большая статья расходов для большинства граждан-застройщиков и она на поверхности.

А вот с освобождением от платы за создание «инженерной и транспортной инфраструктуры к жилым домам» все намного сложнее и, надо сказать, более запутанно. С одной стороны, есть постановление правительства, которое предусматривает такую льготу в пределах нормируемой площади жилья, - то есть 20 кв.метров на человека. Если площадь строящейся квартиры (при наличии в собственности другого жилья площади суммируются) превышает эту норму, то на разницу начисляется плата за создание инфраструктуры к жилым домам. Но, с другой стороны, нет четкого определения, что же входит, а что не входит в понятие «инженерная и транспортная инфраструктура к домам».

О терминах и понятиях

В законе «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» дается общее понятие: «социальная, производственная, транспортная, инженерная инфраструктура - комплекс зданий, сооружений, коммуникаций, обеспечивающих функционирование населенных пунктов и межселенных территорий».

В Инструкции, утвержденной совместным постановлением Минстройархитектры и ряда министерств от 8 апреля 2005 года № 11/66/9/13/8/22, дается несколько понятий. В частности, инженерно-транспортная инфраструктура – это «сооружения и инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации, связи, телефикации, радиофикации, а также автомобильные дороги, улицы, маршруты общественного транспорта и иные коммуникации, обеспечивающие комплекс необходимых технических условий жизнедеятельности граждан в районах жилой застройки». Причем, согласно Инструкции и постановлениям СМ и Нацбанка от 30 декабря 2004 г. № 1691/24 и от 30 декабря 2005 г. № 1588/16, во всех случаях эти объекты должны финансироваться за счет бюджета, инновационных и прочих фондов, но никак не средств граждан. Исключения составляют электросети и газовые сети, которые прокладываются к индивидуальным жилым домам: здесь предусматривается долевое участие граждан в финансировании.

Но кроме понятия «инженерно-транспортная инфраструктура» в этой же Инструкции приводится еще одно понятие – «жилищная инфраструктура». Согласно документу это «комплекс зданий и сооружений социально-бытового назначения, инженерных сетей коммунального хозяйства, дорог, иных коммуникаций и транспортных маршрутов в месте расположения жилищного фонда». Кстати, та же формулировка приводится и в Жилищном кодексе РБ. Правда, ни в указах, ни в постановлениях, ни в прочих документах мы не найдем, что граждане должны освобождаться от платы за жилищную инфраструктуру, в которую, как мы уже заметили, тоже входят элементы инженерно-транспортной инфраструктуры.

Кроме того, в ходе беседы с заказчиками мы выяснили, что при определении договорных цен с гражданами-дольщиками они руководствуются не приведенными выше постановлениями и Инструкцией, а другими нормативными актами, определяющими порядок ценообразования в строительстве.

Например, согласно «Типовому договору создания объекта долевого строительства», утвержденному указом от 15 июня 2006 года № 396, стоимость 1 кв.метра квартиры «формируется в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений и о составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм.

Указ от 22 января 1999 года № 53 «Об упорядочении предоставления кредитов на строительство (реконструкцию) и покупку жилых помещений» гласит, что «максимальный размер льготного кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения и показателю стоимости строительства 1 кв.метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий, утверждаемому местными исполнительными и распорядительными органами». Как видим, в обоих законодательных актах речь идет о сметной стоимости строительства. Как же она рассчитывается и что в нее входит?

Кроме затрат на возведение коробки типового дома

Для начала возьмем «Методику определения стоимости строительства одного метра квадратного общей площади жилья", утвержденную приказом Минстройархитектуры от 12 мая 1999 года № 185. Она была принята в целях «обеспечения при строительстве гражданами жилья (в том числе индивидуального), с использованием государственной поддержки в виде субсидии и льготных кредитов, единого подхода к определению стоимости строительства одного метра квадратного общей площади жилых помещений типовых потребительских качеств».

Методика устанавливает порядок расчета, состав затрат и порядок их отнесения на стоимость 1 кв.метра общей площади жилья, независимо от источников финансирования и форм собственности. Согласно этому документу в сметную документацию включаются и относятся на стоимость в полном объеме следующие виды затрат. Их много, но мы перечислим лишь интересующие нас. Это работы по освоению и инженерной подготовке территории, отведенной под строительство дома, работы, связанные со сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также отчуждением территорий (разборка строений, перенос и перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений и др.). Сюда же входит прокладка распределительных инженерных сетей водо-, тепло-, газо-, энерго- снабжения, ливнестоков и т.д. в границах микрорайонной (квартальной застройки), по которым транспортируемый продукт после повысительной насосной станции поступает к отдельным потребителям (зданиям, сооружениям).

Причем если дом строится со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, то затраты на инженерное оборудование территории (прокладку распределительных инженерных сетей) распределяются между сметной стоимостью жилой и нежилой частей дома пропорционально проектным нагрузкам по воде, газу, теплу, электроэнергии и т.п.. Кроме того, в смету входят затраты на благоустройство отведенной под строительство жилого дома территории, включая устройство проездов, штакетников, тротуаров, пешеходных дорожек, отмосток, игровых и спортивных площадок, а также работ по озеленению этой территории, выполняемые в пределах отведенной под строительство жилого дома территории. А стоимость квадратного метра квартир исчисляется делением сметной стоимости жилой части дома на общую площадь квартир.

Платить придется за все, что включено в смету

Не меньший интерес представляют действующие с 1 апреля 2003 года "Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм", утвержденные приказом Минстройархитектуры от 29 апреля 2003 года № 91 с последующими изменениями и дополнениями. Согласно методике сметная стоимость объекта определяется на основании «сводного сметного расчета». В этот сводный расчет входят следующие виды затрат (они разбиты на главы), которые мы приводим без изменений: «1.Подготовка территории строительства. 2. Основные объекты строительства. 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. 4. Объекты энергетического хозяйства. 5. Объекты транспортного хозяйства и связи. 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения. 7. Благоустройство и озеленение территории. 8. Временные здания и сооружения. 9. Прочие работы и затраты. 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), авторский надзор и госстройнадзор. 11. Подготовка кадров. 12. Проектные и изыскательские работы». Плюс – предусматриваются непредвиденные расходы.

При этом в главу 1 "Подготовка территории строительства" включаются в установленном порядке средства на: отвод земельного участка, снос и перенос зданий и сооружений, расположенных на отводимом земельном участке или за его пределами, если дальнейшее их использование невозможно, возмещение убытков землевладельцам землепользователем и другие расходы. При соответствующем обосновании в главу 1 сводного сметного расчета стоимости включаются затраты на перевозку имущества жильцов при их переселении. Надо полагать, что и судебные издержки, связанные с отселением жильцов из сносимых домов, затраты на приобретение квартир для их отселения тоже включаются в сметную стоимость дома.

В главу 2 "Основные объекты строительства" включается сметная стоимость зданий, сооружений, предназначенных для выполнения основных технологических функций. В случае, когда разрабатывается отдельный проект (строительный или архитектурный) со сводным сметным расчетом таких объектов, как котельная, тепловые сети, дорога, благоустройство и другие, которые обычно указываются в главах 3 - 7 сводного сметного расчета к комплексному проекту, сметная стоимость этих объектов должна включаться в главу 2 как основные объекты строительства».

В главу 7 "Благоустройство и озеленение территории" включается стоимость работ по вертикальной планировке, устройству дорожек, площадок, благоустройству, озеленению и ограждению территории, устройству малых архитектурных форм, наружному освещению территории.

Согласно методическим указаниям сметная стоимость строительства инженерных сооружений, магистральных трубопроводов, подъездных дорог и других объектов, предназначенных для обслуживания нескольких застройщиков, учитывается в сводных сметных расчетах стоимости строительства объектов каждого застройщика в размерах, пропорциональных потреблению ими воды, тепла, газа, электроэнергии и т.п. Сметная стоимость таких объектов показывается после итога сметной стоимости строительства отдельной строкой (или несколькими строками) в виде следующей записи: "Кроме того, долевое участие в строительстве ________" с распределением по графам 3 - 10. В этом случае затраты на долевое участие в строительстве прибавляются к сметной стоимости строительства основного объекта».

При размещении в жилых зданиях встроенных и пристроенных предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания объектные сметы должны составляться отдельно для жилых зданий и этих предприятий. Распределение стоимости общих конструкций и устройств между жилой частью здания и встроенным (пристроенным) предприятием должно производиться в соответствии с методикой, утвержденной приказом Минстройархитектуры от 12 мая 1998 года № 185, о которой мы упоминали выше. Разрешается составление одной объектной сметы с выделением за ее итогом стоимости жилой части здания и встроенных или пристроенных предприятий.

Не мешало бы определиться

Теперь становится более менее понятным, почему несмотря на освобождение граждан от платы за «инфраструктуру к жилым домам» им по-прежнему приходится платить за строительство инженерных сетей, землю, расходы по отселению и прочие расходы, не связанные непосредственно с возведением коробки здания и почему стоимость квадратного метра после предоставления указанной льготы осталась такой же высокой, как и ранее.

В этой связи хотелось бы обратить внимание госорганов, устанавливающих соответствующие льготы, чтобы они хотя бы дали разъяснение, от платы за какую же «инженерную и транспортную инфраструктуру к домам» они освобождают людей. Тогда бы гражданам не пришлось тратить время и силы на лишние разборки с заказчиками и местными властями, которые, как утверждают те же Минстройархитектуры и Минэкономики, не имеют право взимать с людей плату за создание инфраструктуры к домам.

Четкое толкование понятий будет не лишним и даже весьма актуальным и в связи с принятием Указа Президента от 7 февраля 2006 года № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Ведь согласно пункту 1.8 этого указа «с 1 июля 2007 года не допускается предоставление инвесторам, застройщикам земельных участков для строительства жилых домов при отсутствии необходимой для возведения этих домов инженерной и транспортной инфраструктуры». Надо, наверное, разъяснить, о каких конкретно объектах и элементах инфраструктуры идет речь. Думается, что это необходимо не только будущим заказчикам объектов, но в первую очередь местным органам власти и другим государственным организациям, которые обязаны определять объемы средств и направлять эти средства на финансирование работ по подготовке площадок под строительство.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

25.09.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 87

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2006