Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продажа незастроенных участков: «садоводы» могут, «дачники» – нет

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Продажа незастроенных участков: «садоводы» могут, «дачники» – нет

Запрет на продажу незастроенных земельных участков, который вводится с 1 января 2007 года, вероятнее всего не распространяется на участки в садоводческих товариществах. Такой ответ следует из действующего законодательства, согласно которому член садоводческого товарищества имеет право, но при этом не обязан строить на участке садовый дом. Совсем другое дело, когда участок расположен в «дачном поселке» или «дачно-строительном кооперативе», но их не больше десяти по всей Беларуси. Обо всем этом более подробно.

На одной из пресс-конференций председатель Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь Георгий Кузнецов примерно так прокомментировал указ №58 в части запрета на продажу незастроенного земельного участка. По его словам, данный запрет, вступающий в силу с 1 января 2007 года, не распространяется на участки, расположенные в садоводческих товариществах. Потому что целевое использование участков в этих товариществах не предусматривает в обязательном порядке строительство садовых домиков. В то же время запрет распространяется на участки, расположенные в дачно-строительных кооперативах и дачных поселках. Такие участки предоставляются для строительства и обслуживания дачи (дачного дома). Примерно так же комментируют сегодня соответствующую норму указа № 58 специалисты Госкомимущества.

Мы же в свою очередь решили проанализировать действующее законодательство и выяснить, чем отличается дача от садового домика, дачный кооператив - от садоводческого товарищества, и не могут ли у собственников земельных наделов возникнуть проблемы в связи с разницей толкований по сути одних и тех же понятий.

Для дачного строительства или садоводства

Согласно Кодексу о земле, исходя из целевого назначения все земли в Беларуси подразделяются на категории, в том числе земли «садоводческих товариществ и дачного строительства». В статье 34 кодекса написано, что в частной собственности, равно как и в пожизненном наследуемом владении граждан РБ, могут находиться «земельные участки, приобретенные для: ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома; ведения коллективного садоводства; дачного строительства».

При этом по действующим правилам, в решениях о предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, о передаче их в аренду или собственность указывается цель, для которой они отводятся или передаются. Следовательно, если в документах, устанавливающих право частной собственности на земельный участок, указывается, что он предназначен для строительства и обслуживания жилого дома, дачи (садового домика), то такой участок подпадает под запрет, который предусматривается указом №58. Если же участок приобретен для ведения «коллективного садоводства» или «личного подсобного хозяйства», то его можно продавать без построек.

Кроме того, согласно статьям 72 и 73 кодекса земельные участки для ведения коллективного садоводства или дачного строительства предоставляются гражданам РБ в пожизненное наследуемое владение или передаются в частную собственность районными исполнительными и распорядительными органами в размере до 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества или дачного кооператива соответственно.

Выкуп членом садоводческого товарищества земельного участка в частную собственность не является основанием для прекращения членства в садоводческом товариществе. В то же время, если человек выходит из состава товарищества, то он обязан в течение одного года распорядиться садовым домиком, другими строениями и сооружениями, а при наличии земельного участка в частной собственности - и земельным участком (статья 77 кодекса).

Дача или садовый домик

В законодательных и нормативных актах понятия «дача» и «садовый домик» не подразумевают одно и то же, хотя по своему назначению ничем не отличаются. Например, согласно Гражданскому процессуальному кодексу «жилые дома (квартиры), дачи, садовые домики и иные строения, принадлежащие должнику на праве собственности, или их доли после выдела реализуются судебным исполнителем путем продажи с публичных торгов (аукциона)». Согласно закону «О подоходном налоге с физических лиц", не взимается налог с доходов, полученных от отчуждения в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности…».

В указе от 14 сентября 2006 года № 574 "О некоторых вопросах взимания государственной пошлины» разделение понятий садовый домик и дача также имеет место. Например, за нотариальное удостоверение договоров отчуждения жилого дома, дачи, садового домика, гаража, других зданий и сооружений с земельным участком и без земельного участка, квартир, иных помещений, земельного участка близким родственникам взимается пошлина в размере 2-х базовых величин, иным лицам – 5 базовых величин. В качестве дополнительной информации, заметим, что аналогичные суммы нужно платить за удостоверение соответствующих договоров, если человек обращается непосредственно в агентство по госрегистрации недвижимого имущества и земельном кадастру (БРТИ).

То есть при изучении всевозможных документов выясняется, что в одних документах написано «дача, садовый домик», в других - «садовый, дачный домик», в третьих «дачи, садовые дома» (постановление Комзема от 28 апреля 2004 года № 21 в редакции от 26 декабря 2005 года) "Об утверждении прейскуранта на работы (услуги) по технической инвентаризации и государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Кроме того, существуют разные подходы к отнесению садовых домиков и дач к жилым объектам. Так, в постановлении Министерства по налогам и сборам от 20 ноября 2003 года N 103 (ред. от 20 октября 2005 года) написано, что «к жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты и другие помещения, предназначенные и пригодные для проживания граждан. К жилым помещениям не относятся дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики членов садоводческих товариществ».

В то же время, согласно постановлению Пленума Верховного Суда РБ от 21 декабря 2001 года №15 (ред. от 25 сентября 2003 года) "О применении судами уголовного законодательства по делам о хищениях имущества» (пункт 28), «под жилищем следует понимать помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо для удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.). В понятие "жилище" не могут включаться помещения, не приспособленные для постоянного или временного проживания (например, обособленные от жилых построек погреба, амбары, гаражи и другие хозяйственные помещения)».

При более глубоком изучении законодательства выясняются и другие моменты: например, что нельзя строить садовые домики и дачи без проектной документации, нельзя использовать при строительстве незаконно приобретенные стройматериалы и пр.

В то же время в "Словаре терминов Национального центра правовой информации» написано, что «садовый домик (дача) - капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания». То есть, по своей сути, они ничем отличаются. Остается разобраться, почему же в одном случае капитальное строение для отдыха и сезонного проживания является садовым домиком (домом), а в других - дачей.

Дача – объект прошлого века?

В Словаре терминов Национального центра правовой информации имеется толкование такого понятия, как «специализированный кооператив». Специализированный кооператив - жилищный, жилищно-строительный, дачный, гаражный, садоводческий кооператив (товарищество). А отличия, разделяющие дачный кооператив и садоводческое товарищество, вытекают из документов, принятых около 20-50 лет назад. Среди них - по-прежнему действующий «Типовой устав садоводческого товарищества», утвержденный постановлением СМ РБ от 30 января 1989 года № 55 (ред. от 13 июля 1992 года). Согласно этому документу (пункт 10), члены садоводческого товарищества имеют право возводить на выделенных им земельных участках отапливаемые садовые домики площадью застройки до 50 кв. метров без учета площади террасы (веранды) и мансарды, а также хозяйственные строения (отдельно стоящие или сблокированные) для содержания домашней птицы и кроликов, хранения хозяйственного инвентаря и других нужд. На участке могут возводиться теплицы и другие сооружения утепленного грунта для выращивания сельскохозяйственных культур. Допускается размещение подвала (гаража) под домиком или хозяйственным строением. Строительство садовых домиков и хозяйственных строений осуществляется по типовым или индивидуальным проектам в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества.

В то же время, члены товарищества обязаны выполнять требования законодательства об охране природы, о коллективном садоводстве и т.д., а также «произвести в течение двух лет необходимые посадки на выделенном ему земельном участке, рационально и высокоэффективно использовать его для производства фруктов, ягод, овощей и другой сельскохозяйственной продукции».

То есть получается, что наличие в собственности участка, расположенного в садоводческом товариществе, обязывает собственника облагораживать землю, но не обязывает строить садовый домик. И главное предназначение такого участка – это, по сути дела, работа на огороде и в саду, а не отдых. То есть собственник обязан выполнять агротехнические мероприятия по обработке земли, закладке сада и по уходу за насаждениями, бороться с сорняками, вредителями и болезнями растений и т.д. А если уж человек решит еще что-то и построить на этом участке, то он обязан содержать это строение в порядке. Но, опять же, строить что –либо – не входит в обязанность садовода-любителя.

В то же время член садоводческого товарищества может быть исключен из товарищества в случаях: возведения садового домика и других строений с отступлением от действующих норм и правил; использования в строительстве незаконно приобретенных строительных материалов и незаконного использования рабочей силы; систематического использования садового домика для извлечения нетрудовых доходов и т.д.

Кроме того, «членами садоводческих товариществ не могут быть граждане, если они или совместно проживающие и ведущие с ними общее хозяйство члены их семей имеют в пользовании приусадебные земельные участки, земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, имеют дачи на праве личной собственности или пользуются государственными дачами, служебными земельными наделами, а также являются членами дачно-строительного кооператива или состоят членами в другом садоводческом товариществе» (пункт 18 Типового устава).

Но что же такое дачный кооператив? Ответ на этот вопрос мы нашли в Законе СССР от 26 мая 1988 года № 8998-XI "О кооперации в СССР" (не применяется на территории РБ в части, касающейся потребительской кооперации - Закон Республики Беларусь от 25 февраля 2002 года № 93-З). Согласно этому закону граждане могут на добровольных началах создавать жилищно-строительные, жилищные, гаражно-строительные, дачно-строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, иные потребительские кооперативы для удовлетворения своих жилищно-бытовых потребностей. Основным направлением деятельности этих кооперативов и товариществ является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов, гаражей и т.п.), а в предусмотренных уставами случаях и объектов личной собственности членов кооператива (товарищества), а также оказание членам кооператива (товарищества) услуг, соответствующих целям его создания.

Строительство дач для дачно-строительных кооперативов должно осуществляться по типовым проектам и, в виде исключения, по желанию членов кооператива, по индивидуальным проектам, утвержденным в установленном порядке. Сметная стоимость строительства дач должна определяться с учетом затрат на проектирование, благоустройство, озеленение и прокладку коммуникаций, исходя из условий отпуска строительных материалов, изделий, деталей, полуфабрикатов и инструментов и т.д. (Постановление Совета Министров Белорусской ССР от 26 апреля 1958 года № 266 « О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» (с учетом изменений, включая постановление СМ от 14 июня 1990 года №150).

Что написано пером…

Таким образом, можно сделать вывод, что дачные и дачно-строительные кооперативы – это пережиток советских времен. Согласно неуточненным данным, в Минском районе их осталось 4, раньше было 6, два из которых преобразованы в садоводческие товарищества. Но на территориях этих кооперативов пустующих участков, как утверждают специалисты, нет или почти нет.

И все же, чтобы не попасть впросак, каждому землевладельцу, прежде чем принимать решение, следует внимательно прочитать документы, устанавливающие их право на земельный участок, и устав своего садоводческого товарищества. То есть нужно обратить внимание на целевое назначение участка – предусматривает ли оно строительство какого-то объекта (не столь важно, как называется – садовый домик, садовый дом, дача, дом для отдыха или что-то еще). Если в строке «целевое назначение» говорится лишь то, что участок предоставляется для садоводства, но о строительстве ничего не написано, то тогда этот участок можно будет продать незастроенным и после 31 декабря 2006 года. Впрочем, допускаем, что у авторов указа №58 может быть и другое толкование нормы, предусматривающей запрет на продажу пустующих земельных наделов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

16.10.2006

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 25, за месяц 154

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2006