Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Новшества в земельном законодательстве

После принятия нового проекта Кодекса о земле землепользователям, за исключением некоторых категорий, предстоит оформить участки в аренду или собственность. Об этих и других предстоящих нововведениях рассказал журналистам 4 апреля в Общественном пресс-центре Дома прессы заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Андрей Гаев.

В последнее время Президент Беларуси и Правительство акцентируют внимание на внедрении экономических методов регулирования земельных отношений. Эта же проблема неоднократно поднималась Комитетом государственного контроля и постоянным комитетом при Консультационном совете по иностранным инвестициям при Совете Министров РБ. И все это не случайно.

Как отмечается в обосновании необходимости принятия проекта новой редакции Кодекса о земле, формирование рыночных земельных отношений обусловлено многими причинами. Основная заключается в том, что Беларусь стала неэффективным земельным собственником, который не знает стоимости своего основного актива - земельных участков, предоставляемых физическим и юридическим лицам. Инвестируя огромные средства в улучшение земель и, следовательно, повышая их реальную стоимость, государство не может их вернуть.

Кроме того, действующая в стране структура прав на земельные участки дает предпосылки к существованию скрытого рынка земельных участков. Землепользователь, землевладелец, получивший право на земельный участок путем административного предоставления, не может производить переуступку этого права, сдавать земельный участок в аренду, осуществлять залог права на участок. Тем не менее, он делает это в скрытой форме и вполне законно - на основании статьи 55 действующего Кодекса о земле, статьи 267 Гражданского кодекса (ГК). Эти статьи предусматривают при переходе права собственности на строение или сооружение переход права пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Таким образом, каждая продажа здания, сооружения сопровождается автоматической передачей права пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком как принадлежности здания или сооружения. При этом в цену здания или сооружения скрыто входит цена права на земельный участок. Точно также в скрытой форме происходит и аренда земельного участка при сдаче в аренду капитальных строений. Элементами этого рынка являются скрытая продажа прав на земельные участки и скрытый залог земельных участков государственной формы собственности.

Для решения этой проблемы предлагается расширить возможности для вовлечения в гражданский оборот права собственности и права аренды земельных участков.

Отмечается также, что право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, согласно действующему земельному законодательству, являются неотчуждаемыми и необоротоспособными (нельзя производить переуступку этих прав, за исключением перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству), поэтому ввести их в гражданский оборот нельзя. В этой связи разработчики законопроекта полагают, что стратегией государства должна стать эволюция структуры прав на земельные участки от пяти типов (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование, аренда) к двум - праву собственности и праву аренды.

Еще один недостаток действующего законодательства стоит в том, что вовлечение в гражданский оборот права собственности ограничивается конституционными нормами. Так, согласно части шестой статьи 13 Конституции РБ земли сельскохозяйственного назначения (45% земельного фонда) в собственность не передаются. Еще 41% земельного фонда - это земли лесного и водного фонда, земли, предоставленные для нужд обороны, земли иного назначения, которые также не подлежат передаче в собственность. Таким образом, существующее законодательство позволяет участвовать в гражданском обороте лишь 14% земель. Поэтому в отношении земель выше перечисленных категорий, которые могут находиться только в государственной собственности, на современном этапе возможен лишь один путь, не противоречащий конституционным основам, - введение в гражданский оборот права аренды.

В то же время, как отмечается в обосновании, согласно белорусскому законодательству право аренды земельных участков носит двойственную природу. С одной стороны, в соответствии с разделом IV ГК оно является обязательственным, а с другой стороны, вещным правом, поскольку отнесено Кодексом о земле и ГК (статья 262) к одному из видов прав на земельные участки.

Имущественные права, согласно статье 128 ГК, отнесены к объектам гражданских прав, которые, как установлено статьей 129 ГК, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Оборотоспособность права аренды земельных участков установлена некоторыми статьями ГК. Так, пунктом 3 статьи 321 закреплена обязательность одновременной ипотеки здания или сооружения и принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка, на котором они находятся, или соответствующей части этого участка. А пункт 2 статьи 586 разрешает арендатору с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. Подобная норма содержится, например, в Земельном кодексе РФ (пункт 5 статьи 22), однако на совершение таких действий требуется не согласие арендодателя, а его уведомление.

Кроме того, пункт 2 статьи 588 ГК разрешает переход прав и обязанностей по договору аренды к наследнику в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Возможность совершения юридически значимых действий с правом аренды допускается и некоторыми подзаконными актами. По данному вопросу имеется и положительное заключение Главного государственно-правового управления Администрации Президента РБ.

Что касается устранения скрытого земельного рынка, то для этого, по мнению разработчиков законопроекта, необходимо не просто перейти к предоставлению земельных участков, как правило, на праве собственности и праве аренды. Следует ввести принцип взимания платы за право заключения договоров аренды земельных участков, как это сделано в законодательстве зарубежных государств, например таких, как Китай, Польша, а с 1992 года – и в Москве, регионах РФ, а также предусмотрено Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 года № 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков».

Вместе с тем, как сообщил Андрей Гаев, в проекте Кодекса о земле предлагается установить случаи предоставления земельных участков в аренду без взимания такой платы. На таких условиях, в частности, предусматривается предоставлять участки государственным органам и иным госорганизациям; юридическим лицам - для строительства и (или) обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в госсобственности; сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным юридическим лицам - для ведения сельского хозяйства; научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских и учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства; государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям городских исполнительных комитетов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства; юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для строительства культовых строений и мест погребения. Такой же порядок предлагается установить для юридических лиц, граждан или индивидуальных предпринимателей, если по условиям отвода земельного участка требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого, а также для юридических и физических лиц, получивших разрешение на проведение проектно-изыскательских работ до 2 мая 2006 года, если проведение аукционов на право предоставления участков в аренду не предусмотрено иными актами законодательства).

Кроме того, в проекте Кодекса о земле, по словам А. Гаева, усиливаются гарантии защиты прав арендатора по сравнению с действующим законодательством. Так, например, устанавливается, что срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет (согласно действующему Кодексу о земле - 5 лет), если иное не установлено договорами аренды земельных участков. Срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не установлено законодательством или договорами аренды земельных участков.

В то же время осуществление сделок с правом аренды земельного участка, за право заключения договора аренды которого плата не взималась, сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на таких земельных участках, а также на земельных участках, предоставленных на праве пользования, пожизненного наследуемого владения, за исключением передачи таких объектов недвижимого имущества по наследству и договорам дарения близким родственникам, должно осуществляться только после внесения платы за право заключения договора аренды или приобретения земельного участка в собственность в установленном порядке.

В целом, по мнению разработчиков законопроекта, принятие нового кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, сохранив социальную направленность их развития, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, устранить скрытый рынок земельных участков, образовать новый источник поступления средств в бюджет и увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Марина СИРОТКО

09.04.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 12, за месяц 37

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 14/2007