Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Оценщикам не достает конкретики

По новым правилам, которые вступили в силу в текущем году (Указ Президента РБ от 14 ноября 2006 г. №671 и постановление СМ РБ от 28 декабря 2006 №1736), размер убытков, причиняемых сносом одноквартирных и блокированных жилых домов, хозяйственных или иных построек при них, принадлежащих гражданам и негосударственным юридическим лицам на праве собственности, определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости их строительства с учетом износа. Между тем, как утверждают профессиональные оценщики, это весьма прогрессивное нововведение имеет и некоторые недостатки.

Во-первых, как считают специалисты, рыночная оценка не всегда нужна и не всегда целесообразна при определении размеров компенсации за снос здания. Это касается в первую очередь сноса индивидуальных домов. Например, физическое лицо имеет в собственности дом. И этот дом подпал некогда - лет 20 назад - в зону будущего сноса. В течение всего периода дом нельзя было реконструировать и перестраивать, то есть выполнять работы, связанные с улучшением эксплуатационных качеств объекта. Сегодня приходит время сносить этот дом. Естественно, его рыночная стоимость окажется в результате всего заниженной. Соответственно сумма денежной компенсации получится в несколько раз ниже, чем затраты на переселение жильцов данного дома в новое жилье.

Или, например, в случае сноса гаража при строительстве метрополитена строение было оценено в 1 тыс.долл.США. Но попробуйте найти сегодня такой гараж за такую сумму, да еще в таком районе. Построить новый гараж за такие деньги тоже не получится.

Еще один пример из практики. Собственнику индивидуального дома «урезают» кусок земельного участка. В этой связи сносится забор и выкорчевывается несколько зеленых насаждений. Но если с последними все понятно, то с забором получает неувязка. Рыночная стоимость старого забора мизерная. И если человек получит компенсацию в размере этой стоимости, то ему не хватит денег для того, чтобы возвести новый забор в связи с его сносом. То есть в этом случае, полагают специалисты, было бы более целесообразно считать не рыночную стоимость, а восстановительную, и исходя из этой стоимости устанавливать размер компенсации.

Вот при сносе зданий, находящихся в собственности юридических лиц, «стопроцентно требуется рыночная стоимость», уверены оценщики. Но зато возникают вопросы с оценкой изымаемого земельного участка – иначе говоря, стоимости местоположения. Например, государство приняло решение о сносе объекта, и для оценщика, который должен определить рыночную стоимость объекта, возникает вопрос: как определить стоимость местоположения?

Но для оценщиков, как они сами говорят, не прописано, как следует поступать: оценивать местоположение исходя из прежнего либо будущего целевого назначения. А поскольку нет конкретики, то возникает борьба интересов: инвестор, безусловно, заинтересован в том, чтобы стоимость компенсации за изъятие земельного участка была минимальной, тот, у кого изымается участок, желает получить большую стоимость. А как правильно считать, оценщики пока не получили четких рекомендаций или методик.

Еще пример. Заказчик обратился с просьбой выполнить экспертизу оценки комплекса зданий, произведенной одним из госпредприятий. Оценка выполнена рыночная, но инвестор (заказчик) с этой оценкой не согласен, потому что в составе комплекса есть объекты, на которые отсутствуют акты на землю и техпаспорта на здания. Плюс к этому есть еще объекты самовольного строительства. Весь комплекс находился когда-то в частной собственности, затем постановлением правительства он передан в собственность республиканского унитарного предприятия. Но соответствующая документация на объекты не была оформлена. И заказчик не может понять, как при отсутствии документов может быть определена рыночная оценка. В то же время, чтобы провести экспертизу уже выполненной оценки, оценщикам, к которым обратился заказчик, нужна документация на объекты. По действующим правилам, если такой документации нет, то оценка может быть признана недействительной. Сами же оценщики не имеют полномочий проводить обмеры объекта. Эту работу уполномочены выполнять только органы государственной регистрации недвижимого имущества. То есть получается, что если производить оценку без техпаспорта объекта, то рискует оценщик. Но изготовление техпаспорта на объект стоит немалых денег. А если сносимое здание находится на земельном участке, который имеет маленькую рыночную стоимость, то изготовление техдокументации на такой объект - это вообще выброшенные деньги. А если сам объект не представляет никакой ценности, то его рыночная стоимость может оказаться меньше затрат на техинвентаризацию и оценку. Еще в Минске «куда ни шло», говорят оценщики. А если объект находится в районном центре, допустим в Мядельском районе, где затраты на техпаспорт могут оказаться равны результатам рыночной оценки сносимого объекта? По мнению оценщиков, в таких случаях целесообразно было бы проводить некую упрощенную техинвентаризацию, предусматривающую минимальные затраты. Если инвентаризация была бы упрощенная, то впоследствии, когда здание уже будет снесено, ни у кого не возникло бы вопросов и сомнений, что снесли не то, компенсировали не так и т.д.

Бывают также случаи, когда у собственника есть техпаспорт на объект, есть акт на земельный участок. Вся недвижимость и права на нее зарегистрированы в установленном порядке. Но потом, когда оценщик уже произвел оценку, выясняется, что город когда-то разрешил этот объект построить, но без права компенсации в последующем. То есть выходит, что инвестор, которой должен компенсировать собственнику сносимого объекта затраты, на самом деле не должен их компенсировать. Но данное условие (право строительства без права компенсации) ни в техпаспорте, ни в регистрационных документах не отражено. Поэтому, как считают оценщики, во избежание таких проблем нужно отрабатывать какую-то методологию действия оценщика - куда он должен обратиться, чтобы получить предысторию создания объекта.

Еще одна проблема вытекает из нового Положения о порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости (постановление СМ от 28.12.2006 № 1736). В пункте 3 данного положения написано, что размеры убытков землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимости, определяются ориентировочно при выборе земельного участка и уточняются при разработке проекта отвода земельного участка. Однако нигде не сказано, что значит ориентировочно определить размер компенсации, кто должен заказывать такую оценку (претендент на земельный участок или власти) и в какой мере оценщик несет ответственность за соответствие результатов ориентировочной оценки результатам рыночной оценки.

Марина СИРОТКО

07.05.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 8, за месяц 38

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2007