Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ипотека в проектном исполнении

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то она может быть предоставлена в залог при получении кредита лишь с целью улучшения жилищных условий семьи. Это одна из норм, предусмотренных проектом закона "Об ипотеке", который может быть принят во втором чтении в мае текущего года и вступит в силу со следующего года.

Принятие закона об ипотеке позволит большее широко развить систему кредитования под залог недвижимого имущества, начало которой положило вступление в силу в 1993 году закона о залоге. В 1999 году - вступил в силу ныне действующий Гражданский кодекс (ГК), который можно считать началом нового этапа в развитии залогового права в Беларуси.

К законодательным актам, на которых базируется система ипотечного кредитования, также следует отнести законы "О ценных бумагах и фондовых биржах" и "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", принятые в 1992 и в 2002 годах соответственно.

Однако для результативного функционирования ипотечной системы указанных законов не достаточно. Нужно принять закон об ипотеке, что в свою очередь потребует принятия изменений в действующее законодательство. Например, чтобы заработала ипотека, нужно внести изменения в действующий Жилищный кодекс (ЖК). Подготовка проекта новой редакции ЖК осуществляется Министерством жилищно-коммунального хозяйства. Она готовится для принятия во втором чтении. Для целей ипотеки в проекте ЖК предполагается закрепить нормы, касающиеся права банка выселять должников из занимаемых жилых помещений, переданных в ипотеку (то есть в залог при получении кредита).

Что касается оценки объектов гражданских прав (она тоже является одной из составляющих ипотечной системы), то ее нормы регламентированы указом "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (№615 от 13.10.2006 г.).

Теперь о том, что из себя представляет проект закона "Об ипотеке". Будучи включенным в план подготовки законопроектов на 2006 год, в тот же год он был внесен в Палату представителей Национального собрания и 14 декабря все того же года был принят в первом чтении. После этого начался трудоемкий процесс подготовки законопроекта к рассмотрению во втором чтении. Практически каждая статья, по словам депутатов парламента, подверглась доработке. Законопроект направлялся на рассмотрение и согласование в госорганы многократно. Проработано множество различных предложений и замечаний.

В настоящий момент законопроект готов к рассмотрению во втором чтении, состоит из 13 глав и 55 статьей и направлен на урегулирование отношений по залогу недвижимого имущества, иного имущества приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. Этот проект не регулирует ипотеку многолетних насаждений, воздушных судов, речных, морских и космических кораблей, которые волей законодателя попали в список недвижимых вещей. Ипотека этих своеобразных недвижимых вещей будет установлена другими законодательными актами. Так решили разработчики.

Участки недр, водные объекты, леса, а также земельные участки и жилые помещения государственной собственности тоже не могут быть предметом ипотеки. Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое поступит законодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Например, такая ситуация возникает при строительстве жилья, когда у залогодателя нет еще имущества, оно еще не создано. На этот случай законопроект предусматривает, что договор об ипотеке еще не созданного объекта, но который будет создан в будущем, может заключаться, а сама ипотека регистрируется после создания этого недвижимого имущества.

Проектом также предусматривается, что имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку только с письменного согласия всех собственников. Тогда как участник долевой собственности может заложить свою долю, если она выделена, без согласия других собственников.

При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве общей собственности на общее имущество жилого дома. Под долей в общей собственности подразумевается пропорциональная площади квартиры часть коридора, часть лестничной площадки и т.д.

Ипотека обеспечивает обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам. Как попросту объясняют соавторы законопроекта, если кто-то кому-то что-то должен, он может отдать долг, получив кредит под залог недвижимости.

Законопроектом предусмотрены вопросы оценки имущества, передаваемого в ипотеку. Согласно общим правилам, оценка стоимости передаваемого в ипотеку объекта определяется по соглашению сторон. При этом земельные участки, передаваемые в ипотеку должны быть по стоимости не ниже кадастровой стоимости земельного участка, а строение, которое передается с земельным участком, - не ниже стоимости определенной рыночным методом. В то же время если одна из сторон (залогодатель или залогодержатель) считает необходимым провести независимую оценку, то проведение такой оценки является обязательной.

В случае, установленном законодательством (а в указе "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" оговариваются такие случаи), проводится обязательная оценка имущества, передаваемого в ипотеку.

В законопроекте кроме договора об ипотеке предусматривается гражданский оборот закладных, которые могут выпускаться в двух формах - в бумажной и бездокументарной (то есть в электронном варианте). В Палате представителей НС говоря о том, что в Российской Федерации только предполагают вносить изменения в действующие законодательство, предусматривающее оборот бездокументарной закладной. И в этой части Беларусь может опередить Россию, если законопроект об ипотеке будет принят на текущей сессии и подписан Президентом. Хотя по ипотеке в целом мы, конечно же, сильно отстали от восточной соседки.

Возвращаясь к содержанию законопроекта, нельзя не сказать о том, что он предусматривается страхование предмета ипотеки (имущества, передаваемого в залог). Особенность же заключается в том, что если страхование такого-то вида имущества либо в таком-то случае предусмотрено законодательными актами, то объект имущества страхуется обязательно, если не предусмотрено законодательными актами, то страхование не обязательно. Кроме того, если в договоре об ипотеке будет закреплено, что страхование объекта обязательно, то тогда кредитополучатель тоже обязан застраховать объект ипотеки.

В проекте есть норма, согласно которой одно и то же имущество может предоставляться в ипотеку неоднократно, но лишь с согласия заинтересованных сторон. Взыскание имущества, передаваемое в ипотеку, в случае неоплаты долга может быть как в судебном, так и в несудебном порядке. В несудебном порядке - по согласию сторон. В этом случае стороны заключают нотариальное соглашение и тем самым решают свои проблемы.

В проекте предусмотрена ипотека земельных участков. Причем, если передается в ипотеку земельный участок, то он может быть передан только вместе со зданием (со строением, сооружением), которое находится на этом земельном участке. В случае нахождения участка во временном или постоянном пользовании залогодателя либо в пожизненном наследуемом владении, то проектом допускается передача в ипотеку строения (здания, сооружения) без оформления договора залога права на земельный участок. Эта ипотека только одного строения.

Если же земля находится у залогодателя на праве аренды, то вместе с договором об ипотеке строения заключается договор залога права аренды земельного участка. Правда, эта норма вступает в противоречие с той, о которой говорилось вначале: земельные участки, равно как и жилые помещения, если они находятся в государственной собственности, не могут быть предметом ипотеки. Получается, что если право аренды земельного участка все-таки можно будет закладывать, то тогда почему нельзя закладывать права аренды жилых помещений? К тому же из содержания законопроекта пока не ясно, может ли быть предметом ипотеки право аренды земельного участка, если на нем нет строений. Хотя, судя по результатам земельных аукционов, стоит сегодня право аренды участка, предназначенного для строительства какого-нибудь объекта, иногда больше, чем будущий объект строительства.

Для ипотеки жилых домов, квартир, долей и т.д. проектом тоже предусматриваются свои особенности. Так, ипотека жилых помещений возможна только с согласия совершеннолетних членов семьи кредитополучателя. А в тех семьях, где имеются несовершеннолетние, необходимо согласие органа опеки и попечительства. При этом жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, может быть передано в ипотеку лишь с целью улучшения жилищный условий. То есть не может быть передана в ипотеку квартира, где проживают дети, для обеспечения долга кого-то из родителей, по любым договорам, не преследующим улучшение жилищных условий. Иными словами, семьи с детьми не смогут реализовать одно из самых главных преимуществ ипотеки, которое широко используется во всем мире и которое гласит, что наличие в собственности недвижимости гарантирует его владельцу безбедное существование. В любой цивилизованной стране ты не можешь быть бедным в принципе, если у тебя в собственности есть недвижимость. Ты же не можешь претендовать и на государственное пособие, пока у тебя есть недвижимость, которую можно заложить в банке и жить какое-то время в кредит, пока не улучшится ситуация.

Да, безусловно, в истории человечества было немало случаев, когда семья закладывала все, но это не спасало ее от разорения. И тогда, чтобы вернуть деньги банк, банки выставляли недвижимость на торги, семья лишалась собственного крова и перебиралась в съемные апартаменты, что на западе тоже не считается чем-то ужасным - ведь половина населения проживает в городах в арендуемых квартирах, и для многих это считается весьма приемлемым и удобным.

Впрочем, ограничивая доступ к ипотеке многодетным семьям, разработчики законопроекта пекутся о детях, чтобы их жилищные условия не ухудшились. И в этом стремлении их можно было бы поддержать, если бы не одно но. Ведь по большому счету принимать или не принимать квартиру с детьми в ипотеку - это вопрос банка, это его риски. И ему решать, идти на такой риск или нет. Тем более что реализация права на заложенную квартиру, в которой проживают дети - это всегда судебное разбирательство, которое может растягиваться на годы. Поэтому депутатам, которые будут принимать проект во втором чтении, по всей видимости, надо еще раз серьезно задуматься над тем, насколько же все-таки целесообразно да и законно ли ограничивать родителей несовершеннолетних детей в правах свободно распоряжаться своей частной собственностью.

В то же время, учитывая практику выдачи разрешений органов опеки и попечительства при продаже квартир, в законопроекте об ипотеке оговорены случаи, когда эти органы могут отказать в выдаче разрешений на ипотеку, если она осуществляется с целью улучшения жилищных условий. В частности, отказать в передаче в ипотеку квартиры (дома), надо полагать целью покупки или строительства большей по размеру жилплощади, органы опеки и попечительства могут только в том случае, если дети в этой квартире (доме) признаны находящимися в социально опасном положении. В остальных случаях, если ипотека осуществляется с целью улучшения жилищных условий, должны дать согласие.

(При подготовке публикации были использованы материалы семинара "Современные способы финансирования жилой и коммерческой недвижимости в рамках реализации проектов по строительству )

Марина СИРОТКО.

05.05.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 25

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2008