Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Перевод жилых помещений в нежилые

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь специально оговорено (статья 8), что использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается. Это правило распространяется на всех, начиная с местных исполнительных и распорядительных органов, организаций, имеющих в собственности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилые помещения, и кончая гражданами.

Исключение сделано для одноквартирных, блокированных жилых домов или их части, использование которых не по прямому назначению может производиться по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Гражданский кодекс Республики Беларусь (статья 272) допускает размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений только после перевода этих помещений в нежилые. Перевод помещений из жилых в нежилые должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Однако ни действующий Жилищный кодекс, ни подзаконные нормативные акты не содержат специальных норм, определяющих все случаи и порядок перевода жилых помещений в нежилые.

В Жилищном кодексе Белорусской ССР (статья 9) данный вопрос был урегулирован следующим образом. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускался. В исключительных случаях такой перевод мог иметь место по решению облисполкомов и Минского горисполкома. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производился по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Перевод жилых домов и жилых помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществлялся по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. Перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов, а также пригодных для проживания жилых помещений в этих домах в нежилые не допускался вообще.

Указанные нормы имеют весьма важное значение для осуществления государственного и общественного контроля за использованием и содержанием жилищного фонда. Распространившиеся в последние годы случаи размещения в жилых помещениях различных офисов, контор, складов, мастерских, торговых точек и др. (нередко с самовольными перепланировками и переоборудованием) не только создают неудобства для проживающих рядом граждан и наносят ущерб их здоровью, но и приводят к порче жилищного фонда, а иногда и к разрушению жилых помещений, что создает угрозу жизни граждан. Особенно актуальным это становится потому, что доля частного жилья граждан в общем объеме жилищного фонда на 1 января 2007 года уже достигла 75,2 процента (из него: приватизированные жилые помещения 33 процента, индивидуальные дома и квартиры по долевому участию в жилищном строительстве и др. – 49,5 процента) и постоянно увеличивается.

На практике необходимость перевода жилых помещений в нежилые может возникать в различных случаях. Например, в составе жилищного фонда имеется немало жилых помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания. Порядок их обследования и признания непригодными для проживания установлен специальным Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 года № 1392.

Указанным Положением предусмотрено, что рассмотрение вопросов признания жилых помещений непригодными для проживания или несоответствия их санитарным и техническим требованиям возлагается на постоянно действующие межведомственные комиссии, образуемые районными, городскими исполнительными и распорядительными органами. Принятие решения о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания находится в компетенции исполнительного и распорядительного органа. В случае если жилое помещение признано не соответствующим установленным санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, решение о его восстановлении для использования по назначению, переоборудовании для использования в других целях (то есть о переводе в нежилое) или сносе принимается облисполкомом, Минским горисполкомом.

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 2 мая 2000 года № 4 по согласованию с Министерством архитектуры и строительства, Министерством здравоохранения утверждены условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов 12 мая 2000 года, рег. № 8/3456). Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов установлены две категории санитарно-технического состояния. К первой категории отнесены жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарно-техническим требованиям, ко второй - непригодные для проживания. Условиями для признания жилых помещений непригодными для проживания является наличие, в частности, следующих дефектов:

фактический износ каменных жилых домов свыше 70 процентов, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износом свыше 65 процентов;

аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно.

В каждом конкретном случае, если жилое помещение признается исполнительным или распорядительным органом не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, то указанный орган вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение о восстановлении жилых помещений для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения. При этом решение согласовывается с собственником либо юридическим лицом, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится такое помещение.

Как видим, вопросы перевода в нежилые помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодных для проживания, урегулированы в нормативных документах достаточно полно. Но на практике нередко возникает необходимость перевода в нежилые и вполне пригодных для проживания жилых помещений. Например, тех, о которых идет речь в статье 8 действующего ЖК, то есть одноквартирных, блокированных жилых домов. Или когда местными исполнительными и распорядительными органами принимается решение о размещении на первых этажах жилых домов, расположенных в центральной части города и в других районах, объектов торговли, бытовых услуг, культуры, здравоохранения и других учреждений для обслуживания населения.

Кстати, в Национальной жилищной программе, принятой Верховным Советом Республики Беларусь 24 февраля 1994 года, в качестве одного из концептуальных положений жилищной политики при организации рынка недвижимости предусматривалось разрешить в процессе проведения реконструкции жилых домов использовать первые этажи для размещения офисов и объектов соцкультбыта. Однако в законодательстве отсутствуют четкие нормы, регламентирующие возможность признания факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений и порядок перевода в указанных случаях жилых помещений в нежилые. Необходимость принятия таких решений на местах возникает в целях улучшения коммунально-бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.д.

В связи с этим представляется, что данный пробел в жилищном законодательстве может быть устранен при доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь и разработке соответствующих подзаконных нормативных актов.

При этом может быть изучен и при необходимости использован опыт разработки соответствующих норм жилищного законодательства в Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс РФ (введен в действие с 1 марта 2005 года) впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В нем содержатся конкретные условия такого перевода, более подробно, чем в прежнем кодексе, изложен порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, а также исчерпывающий перечень оснований отказа в переводе помещений и последствия неправомерного отказа в таком переводе. Кодекс предусматривает также право собственника помещения или уполномоченного им лица обжаловать решение органа местного самоуправления об отказе в переводе помещения в судебном порядке.

В то же время, в условиях существующей в республике остроты жилищной проблемы и дефицита средств для финансирования воспроизводства жилищного фонда нельзя допускать резкого увеличения выбытия пригодных для использования по целевому назначению жилых помещений. В этих целях было бы целесообразно предусмотреть, что перевод таких жилых помещений в разряд нежилых (для использования по другому назначению) может осуществляться в ограниченных объемах при достаточно аргументированных социально-экономических обоснованиях и только по решению исполнительного комитета областного, Минского городского совета депутатов.

Принятие на законодательном уровне соответствующих норм, предусматривающих в конкретных случаях возможность перевода жилых помещений в нежилые способствовало бы сохранности жилищного фонда, целевому использованию жилых помещений, и в целом – дальнейшему совершенствованию регулирования жилищных правоотношений.

Ольга ЗИНКЕВИЧ

07.07.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2008