Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Нормативка» в датах

В прошлом году в Беларуси было принято более двух десятков различных законодательных и нормативных актов, которые оказали и будут продолжать оказывать воздействие на рынок недвижимости в Беларуси. Перечислим основные из них.

С начала 2008 года существенно изменились правила игры на земельном рынке. Подписанный 27 декабря 2007 года Указ №667 дал толчок началу кампании по проведению земельных аукционов. Для физических лиц был снят запрет на продажу незастроенных участков, купленных на аукционных торгах, а юридическим лицам предоставлена возможность свободно передавать земельные права при продаже строений и зданий. При этом, как и раньше, жители Минска и областных центров могли приобретать незастроенные участки в пригороде только на аукционе.

Правда, аукционная идиллия длилась недолго. Последние торги по продаже земельных участков для строительства коттеджей, проходившие в Минске в ноябре-декабре, закончились неудачно. Примерно в это же время появилась информация о готовящемся указе, который вернет ранее обделенным гражданам-очередникам, включая минчан, их законное право на получение в порядке очереди земельных участков для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома.

Заметим также, что указ №667, кроме прочего, четко установил виды вещного права на земельные участки в зависимости от статуса претендента на получение такого права. Гражданам земельные участки могут предоставляться на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды. Индивидуальные предприниматели, а также не являющиеся резидентами Республики Беларусь юридические лица могут получать земельные участки только на праве аренды. Для юридических лиц Республики Беларусь предусматриваются права постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды. Эти же нормы изложены в Кодексе о земле, который был принят в середине прошлого года и вступил в силу с 1 января 2009 года.

С 1 января 2008 года строители перешли на составление смет в ценах 2006 года. В последующем дважды принимались решения об увеличении заработной платы строителям, дабы разрешить проблему дефицита кадров в стройотрасли. Свое дело сделала и инфляция. Плюс к этому в домах, решение о строительстве которых было принято после 16 мая 2008 года, в стоимость жилья для очередников включили затраты на внутриквартальные инженерные сети, благоустройство и озеленение территорий, прилегающих к жилым домам (решения Мингорисполкома № 1075 от 16 мая и постановление Минстройархитектуры № 18 от 15 апреля 2008 года). Как результат, к концу года стоимость квадратного метра жилья, строящегося с государственной поддержкой, например в Минске, превысила Br1,6 млн.

С принятием Указа № 43 от 28 января 2008 года в ЖСК смогли вступать не нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, юрлица и индивидуальные предприниматели. Тем самым должна была разрешиться проблема формирования ЖСК в малых городах, где имеется дефицит платежеспособных очередников, готовых строить квартиры с привлечением льготных кредитов. Указ также разрешил жилищно-строительным кооперативам строить в составе жилых домов магазины и офисные помещения.

Указ от 28 января 2008 года № 50 обязал всех граждан, которые приобрели земельные участки для садоводства и огородничества, до 8 октября оформить права на эти участки и вступить в садоводческое товарищество. Документ установил, что с 7 августа, когда документ вступил в силу, взыскание товариществом задолженности по взносам и пене производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов либо других должностных лиц, имеющих право совершать такое нотариальное действие.

Указ № 55 от 31 января 2008 года "О некоторых вопросах долевого строительства" несколько упростил жизнь застройщиков. Отменил обязательное страхование их ответственности. Разрешил устанавливать любой размер прибыли, получаемой от реализации квартир для дольщиков-неочередников. Застройщик также получил право расторгать договоры с дольщиками в случае не внесения ими платы за строительные работы или несогласия с обоснованным (разрешенным указом) изменением цены объекта. Причем если раньше при возникновении таких обстоятельств застройщик был "вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора", то теперь он "вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения".

С самого начала года все ждали подписания указа о передаче Минского района в административное подчинение городу Минску. Но этого не случилось.

Указ фактически запрещает дольщикам переуступать свое договорное право неродственнику. Уступка права или перевод долга допускается «на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями президента Республики Беларусь".

Функции организатора аукционов по продаже объектов недвижимости и права заключения договора аренды земельных участков возложены на территориальные фонды государственного имущества, исключая возможность поручения последними данных функций государственным организациям, специализирующимся на проведении торгов.

С 22 марта введен новый порядок надстройки мансард в жилых домах. С этой даты вступили в силу Указ от 18 декабря 2007 года № 657 "О некоторых вопросах реконструкции жилых домов" и принятое Совмином в соответствии с ним положение. Начал действовать новый порядок проведения аукционов на право выполнения реконструкции многоквартирных жилых домов путем надстройки и пристройки жилых помещений повышенной комфортности и нежилых помещений.

Кроме того, отныне надстройка мансардных этажей при реконструкции жилых домов возможна при письменном согласии большинства собственников жилых помещений в доме. Тогда как по старому положению проведение такой реконструкции было возможно только при согласии всех собственников.

Указ предусматривает освобождение граждан на период реконструкции их дома от платежей за коммунальные услуги до завершения такой реконструкции, а соответствующие затраты возлагаются на заказчиков (застройщиков). Собственникам жилых и (или) нежилых помещений, нанимателям жилых помещений предоставлено право письменно обратиться в местный исполнительный комитет с предложением о функциональном назначении будущей надстройки.

С 1 апреля начали действовать фиксированные цены (тарифы) на риэлтерские услуги, а также требование об увеличения с 3 до 5 минимального количества аттестованных риэлтеров в каждом агентстве недвижимости (Указ от 28 февраля 2008 года № 140 и постановление Совмина от 14 марта 2008 года № 386). Если раньше в 70% случаев покупатель платил агентству за комплексную услугу при совершении сделки купли-продажи недвижимости, то сейчас это обязанность продавца. Плата за комплексную услугу установлена в размере 1-3% от стоимости продаваемого объекта.

Годовой дефицит цемента на внутреннем рынке Беларуси, который оценивается в 1,26 млн. т, решено ликвидировать путем установления на весь 2008 год нулевой ставки ввозной таможенной пошлины на импортный цемент (Указ от 28 февраля 2008 года № 130). А с 1 апреля более чем на 50% увеличены розничные и отпускные цены на цемент (постановление Минэкономики № 68, которым внесены изменения в прейскурант "Розничные цены на цемент").

В первых числах мая Президент Беларуси Александр Лукашенко потребовал к 2015 году увеличить объем ввода жилья в эксплуатацию в Беларуси до 15 млн. кв.метров в год. Такую задачу он поставил на встрече с председателем правления Национального банка Петром Прокоповичем. Глава Нацбанка заявил, что этого планируется достичь за счет максимального увеличения индивидуального жилищного строительства, а также своевременной подготовки площадок под такое строительство и прокладки инженерных сетей.

Изменен порядок формирования инфраструктуры при строительстве жилья. Новшества содержатся в Указе Президента РБ от 13 мая 2008 года № 253.

Указ снял действовавший с 1 июля 2007 года запрет на предоставление инвесторам, застройщикам земельных участков для строительства жилых домов при отсутствии необходимой для возведения этих домов инженерной и транспортной инфраструктуры. При этом на местные органы власти возложена обязанность обеспечивать ввод в эксплуатацию объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры в районах многоэтажной жилой застройки не позднее, чем за три месяца до приемки в эксплуатацию объектов жилья.

В апреле Генеральный прокурор Беларуси Григорий Василевич направил в Совет Министров письмо о необходимости скорейшего принятия мер по правовому урегулированию отношений, связанных со сдачей внаем жилых помещений на краткосрочный период.

Займы, которые организации предоставляют своим работникам на строительство или приобретение жилых помещений, стало возможным использовать и на покупку жилья у физических лиц. Такая норма содержится в постановлении Совета Министров № 739 от 24 мая 2008 года.

Указом № 292 от 3 июня 2008 года, который вступил в силу через 4 месяца после официального опубликования, установлена обязательная регистрация договоров найма жилых помещений как государственного, так и частного жилищных фондов. Совету Министров поручено утвердить типовые договоры найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов. Подкорректированы основания принятия на квартирный учет иногородних в городе Минске. Из списка прибывших в Минск из других населенных пунктов, которые в течение 5 лет со дня регистрации их по месту жительства в столице не могут быть приняты на квартирный учет, исключены супруги, нетрудоспособные и несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родители не только нанимателя или собственника жилого помещения, но и членов семьи нанимателя (собственника). Кроме того, 5-летнее ограничение не распространяется на иногородних, прибывших в Минск на госслужбу, по распределению после окончания образования (среднего специального или высшего) за счет бюджета. Правом сразу быть принятыми на квартирный учет в Минске наделены иногородние и иных категорий, если у них в Минске постоянно проживают близкие родственники (отец, мать, дети, сестры, братья, дед, бабка, внуки.

На весенней сессии Национального собрания были рассмотрены восемь законопроектов, затрагивающих жилищные и земельные отношения.

Проект Закона "Об ипотеке" принят во втором чтении и одобрен Президентом. Вступил в силу с 28 декабря 2008 года. В законе перечислены основания возникновения ипотеки, а также имущество, которое может быть ее предметом, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой. Определено понятие закладной как ценной бумаги. Предусмотрено, что закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимости. Каждый последующий владелец закладной обязан зарегистрировать переход к нему этого права в Едином госрегистре недвижимого имущества. Одна из важных обязанностей залогодателя состоит в том, что он должен застраховать предмет ипотеки. Страховой полис в данном случае является гарантией при утрате или повреждении предмета ипотеки.

Одновременно с проектом закона об ипотеке был принят законопроект, разрешающий кредитору при невыполнении кредитополучателем обязательств по ипотеке обращать взыскание на жилой дом либо квартиру, - соответствующие изменения внесены в Гражданский процессуальный кодекс.

Принят также законопроект о защите прав потребителей услуг ЖКХ. Одной из важных задач документа депутаты считают обеспечение широкого информирования населения о правах и обязанностях исполнителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг: каждый потребитель вправе знать, в какой срок должна быть оказана та или иная услуга, за что и сколько он платит.
Поправки в некоторые законы по вопросам учета граждан по месту жительства и пребывания были внесены в связи с заменой прописки регистрацией. Приняты изменения в Закон "Об особо охраняемых территориях". Ведено понятие "особо охраняемые территории международного значения". Отныне закреплено, что государственные организации, в управление которых переданы особо охраняемые природные территории, должны информировать население о режиме их охраны и использования с помощью СМИ, а также путем установления соответствующих знаков, содержащих такие сведения.

Внесены изменения в Водный кодекс, которые инициировал глава государства. Гражданам предоставлена возможность строить (реконструировать) жилые дома, хозяйственные и другие постройки на ранее предоставленных земельных участках, входящих в границы водоохранных зон и прибрежных полос. Единственное условие - ненарушение экологической обстановки и безопасность окружающих.

Сферу недвижимости затронули и поправки в некоторые законы по вопросам оценочной деятельности. Речь идет об изменении, внесенном в Гражданский процессуальный кодекс, которое предусматривает, что цена исков о праве собственности на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, принадлежащие гражданам, будет определяться стоимостью строений, но не ниже стоимости, определенной индексным методом, или при ее отсутствии - не ниже страховой стоимости, а для строений, принадлежащих юрлицам, - не ниже остаточной стоимости строений; для земельных участков - стоимостью земельных участков, но не ниже их кадастровой стоимости. При этом цену иска указывает истец, в случае явного несоответствия указанной цены действительному размеру иска ее определит судья.

Указ № 382 от 10 июля 2008 года разрешил жителям деревень, поселков городского типа или городов районного подчинения получать льготный кредит на строительство (реконструкцию, покупку) жилья не по месту проживания, а в пределах административно-территориальных границ района. Но в этом случае при расчете кредитуемой площади будет учитываться все жилье, которое находится у этого гражданина и членов его семьи в собственности и по месту жительства и там, где жилье будет приобретаться.

Жители городов областного подчинения и Минска получили право быть включенными в списки на получение льготных кредитов для улучшения жилищных условий путем строительства (реконструкции) или приобретения одноквартирных либо блокированных жилых домов в сельских населенных пунктах.

Документом предусмотрено усиление ответственности кредитополучателей перед банками. Обязанность по выплате задолженности по льготному кредиту и процентам за пользование им может быть возложена решением суда на супруга (супругу) кредитополучателя, иных членов семьи, в том числе бывших, совместно улучшивших жилищные условия, претендующих на долю в построенной квартире, либо в случае расторжения брака - на супруга (супругу) кредитополучателя на основании брачного или иного договора (соглашения).

Организациям стройкомплекса разрешено списывать неиспользуемые объекты, перечень которых утвердит правительство. Нововведение содержится в Указе № 480 от 29 августа 2008 года "О некоторых вопросах списания неиспользуемых объектов". Списанию подлежат здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, длительное время не используемые в хозяйственной деятельности, непригодные к эксплуатации, находящиеся в аварийном состоянии.

В сентябре Минстройархитектуры в очередной раз предложило Мингорисполкому и облисполкомам разработать механизм доведения до потенциальных дольщиков информации о готовящемся строительстве многоквартирных жилых домов, где застройщиками выступают коммерческие фирмы. Минстройархитектуры обращает внимание на то, что проектные декларации о начале долевого строительства многоквартирных жилых домов печатаются в разных газетах и их практически невозможно отследить.
В конце года прошла информация, что на уровне правительства и Нацбанка обсуждается возможность на неких льготных условиях кредитовать граждан, которые решатся на строительство собственного дома, не дожидаясь, когда подойдет очередь на строительство дешевой квартиры в местном УКСе. И в-третьих, у Нацбанка, как сообщили в Минстройархитектуры, есть некие предложения по поводу создания новых подходов к кредитованию жилищного строительства в целом, не только индивидуального.

Постановлением Совмина от 28 октября 2008 года № 1599 определены особенности проведения публичных торгов по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки. Документ вступил в силу с 27 декабря 2008 года одновременно с законом "Об ипотеке".

С 1 января 2009 года иностранцы смогут получать землю в Беларуси в частную собственность. С этой даты вступают в силу новые изменения в Кодекс о земле. В соответствии с этими изменениями земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства (далее - иностранцы), являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность. При этом следует приписка: если иное не установлено законодательными актами.

Под родственниками в данном случае понимаются "близкие родственники наследодателя; иные лица, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки; родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя".

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги увеличены в среднем на 14,8% с 1 января 2009 года. Тарифы введены постановлением Совета Министров от 16 декабря 2008 года № 1942. При этом согласно постановлению Совмина № 1924, граждане, не установившие индивидуальные приборы учета расхода воды, с 1 мая 2009 года будут платить за услуги водоснабжения и канализации по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание.

Новые правила заключения и регистрации договоров аренды содержатся в Декрете Президента РБ от 19 декабря 2008 года № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений".

В соответствии с Декретом договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений (далее - недвижимое имущество) заключаются на срок не менее трех лет. Заключение договоров на меньший срок допускается только с согласия арендаторов. При этом сами договоры аренды (субаренды) и изменения в них не подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Отменяется и государственная регистрация прав на недвижимое имущество (право аренды, право субаренды), возникающих в связи с заключением данных договоров. А договоры считаются заключенными не с момента их регистрации, как раньше, а со дня подписания их сторонами.

Совету Министров предоставлено три месяца на то, чтобы обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с принятым декретом. А сам декрет вступает в силу со дня его официального опубликования.

Ожидается, что нынешний год окажется не менее, а возможно и более богатым по количеству и разнообразию новых нормативных документов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

12.01.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2009