Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Налог на “незавершенку”: главное, чтобы были стены и крыша

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Налог на “незавершенку”: главное, чтобы были стены и крыша

Начиная с нынешнего года жители Беларуси обязаны платить налог на индивидуальную "незавершенку" (дома и другие строения) независимо от степени готовности объекта. Главное, чтобы эта “незавершенка” имела фундамент, стены и крышу, если таковые предусмотрены проектом. И это несмотря на то, что действующий Гражданский кодекс не признает недостроенные здания и сооружения объектами недвижимости и рассматривает их как груду стройматериалов.

Министерство по налогам и сборам своим постановлением от 10 марта 2003 года № 24 внесло изменения и дополнения в Инструкцию о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость физическими лицами, утвержденную 4 апреля 2001 года (постановление зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов РБ 18 марта 2003 года под № 8/9253.)

В соответствии с постановлением объектом налогообложения теперь является и "стоимость зданий и строений, не завершенных строительством, имеющих фундамент и (или) стены и (или) крышу" (раньше налог на недостроенный объект надо было платить, если он имел готовность, по данным БРТИ, не менее 80 процентов). "Не является объектом налогообложения стоимость зданий и строений: не имеющих фундамента и (или) стен, и (или) крыши (если согласно проектно-сметной документации и (или) назначению зданий и строений их возведение предполагается)".

Справедливости ради отметим, что вникнуть в логику изложенной в постановлении нормы оказалось совсем непросто. Но, на наш взгляд, эта норма означает следующее. Налогом будет облагаться стоимость недостроенных: дома, если у него есть "проектный" минимум - фундамент, стены и крыша; забора - стена (кирпичная, бетонная, деревянная); погреба - фундамент и крыша; сарая - стены и крыша; открытого бассейна - фундамент; беседки - крыша. Из нормы также следует, что если дом не имеет крыши, а на участке стоит не совсем достроенная беседка (но с крышей) и он огорожен стеной не совсем достроенного забора, то облагаться налогом на недвижимость будет только беседка и забор. Причем, в соответствии с Законом "О бюджете Республики Беларусь на 2003 год" местные Советы депутатов имеют право предоставлять индивидуальные льготы по налогу на недвижимость, говорится в постановлении.

В документе также приводится пример расчета по новым правилам налогооблагаемой стоимости недостроенного, но имеющего фундамент, крышу и стены кирпичного дома, расположенного в г. Борисове. Для ее установления берется расчетная стоимость одного квадратного метра типового кирпичного дома, утвержденная Борисовским горисполкомом и умножается на общую площадь недостроенного дома и на коэффициенты: типа населенного пункта (для Борисова - 1,25), качества среды (относительно центра города - 1,25), понижающий (0,8). Первых два коэффициента применялись и раньше, и не только к "незавершенке", но и к готовым объектам (в отношении их это правило сохраняется и в нынешнем году). А вот понижающий коэффициент 0,8 установлен постановлением правительства № 121 от 31 января 2003 года для применения при оценке стоимости любых недостроенных зданий и строений, принадлежащим гражданам. Согласно этому же постановлению "оценка зданий и строений, не имеющих фундамента и (или) стен и (или) крыши (если согласно проектно-сметной документации и (или) назначению зданий и строений их возведение предполагается), не производится".

Абсурдность новшества состоит в том, что коэффициент 0,8 должен применяться, например, и к тем домам, у которых нет еще окон и дверей, и к тем, у которых осталось покрасить фасад, а также независимо от того, сколько лет простояла "незавершенка" - два или десять.

В принципе, то, что недостроенный жилой дом будет облагаться налогом на недвижимость, с одной стороны, правильно, потому что любая недвижимость, находящаяся в собственности, должна облагаться налогом. Но у нас этот принцип реализуется неким выборочным порядком: одни пользователи и собственники платят налог, другие - нет.

Кроме того налогообложение недостроенных зданий и строений идет в разрез с существующим законодательством и, в частности, с Гражданским кодексом. В ГК четко и ясно написано, что право собственности на вновь строящиеся здания, сооружения возникает с момента завершения создания этого имущества и его государственной регистрации. Как пояснили в БРТИ, они регистрируют эту недвижимость при 100-процентной готовности. Ну а если человек захочет продать недостроенный дом, то он может сделать это только через договор купли-продажи строительных материалов, из которых сделана "незавершенка". Это норма следует из п. 3 ст. 220 ГК, где установлено, что "до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается".

Исходя из этого можно сделать вывод, что Министерство по налогам и сборам фактически узаконило налогообложение кирпичей, бетона и кровельных стропил - иными словами, стройматериалов. Мало того, стоимость этих материалов предлагается умножать на коэффициенты качества среды и типа населенного пункта. То есть, если бетон загнать в землю рядом с Домом правительства в Минске, то он будет стоить дороже, если в Уручье - дешевле.

Между тем разработчикам подобных расчетов давно следовало бы изучить практику налогообложения недвижимости в развитых странах. Коэффициенты типа качества среды или населенного пункта характеризуют ценность земельного участка, а не строения, которое на нем находится. У нас же получается, что налог на землю берется отдельно и, опять же, с учетом местоположения. Плюс к этому стоимость земли, но уже в гиперразмере включается в налог на здание. Приведем пример. На двух одинаковых участках по 6 соток построено по зданию. На одном - трехэтажный дом с действительной стоимостью 100 тыс. долл., на другом - одноэтажный - 30 тыс. долл. При расчете налогооблагаемой стоимости к обоим применен коэффициент населенного пункта 2 и коэффициент качества среды - 1,5. При этом рыночная стоимость участков одинакова, предположим, 25 тыс. долл. за 6 соток. Получаем, что при одинаковом налоге на землю первый хозяин должен заплатить налог на недвижимость 300 долл., второй - 90. При нормальном же подходе первый должен был бы заплатить 100 долл., второй - 30, и оба должны были бы заплатить одинаковый налог на землю.

Таким образом, отечественная система взимания налогов на недвижимость с граждан не стимулирует повышение эффективности использования земельных участков и хуже того - нарушает принципы социальной справедливости.

Все стало бы на свои места, если бы, во-первых, была узаконена первичность земли (как предлагает утвержденная год назад концепция о развитии ипотеки в РБ), а во-вторых, были внесены соответствующие изменения в ГК и другие законодательные акты. В этом случае здания и строения рассматривались бы как улучшения земельного участка и исходя из этого определялась бы стоимость и решались бы правовые и юридические вопросы передачи и владения недвижимого имущества как целостного объекта.

Впрочем, у сегодняшних хозяев "незавершенки" есть возможность оспорить в судебном порядке действия налоговых органов по применению новых правил налогообложения. Не помешало бы и обращение в Конституционный суд о вынесении решения о соответствии новой Инструкции по налогообложению Гражданскому кодексу.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

14.04.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 17, за месяц 164

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2003