Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Жилищный кодекс накануне первого чтения

Несмотря на то, что проект нового Жилищного кодекса принят в первом чтении, он еще подлежит серьезной корректировке. Причем, как считают некоторые специалисты, громоздкость документа и то, что его планируется сделать документом прямого действия, ставит под сомнение возможность его принятия. При этом важность принятия данного законопроекта трудно переоценить, поскольку без него тормозится весь процесс реформирования не только жилищно-коммунальной сферы, но и развитие ипотеки, создание иных финансовых институтов, применяемых в развитых странах в жилищном строительстве.

Сложность подготовки проекта Жилищного кодекса – вовсе не вина тех, кто над ним работает. Просто задача изначально поставлена настолько сложная, что выполнить ее, не допустив множества огрехов и не учтя нюансов, которые могут встречаться на практике в жилищной сфере, наверное, невозможно. Такой вывод можно сделать на основании тех вопросов, споров и замечаний, которые прозвучали на расширенном заседании Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания РБ по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации.

Как отмечается в заключении комиссии, проект ЖК подготовлен Советом министров Республики Беларусь в соответствии с Планом подготовки законопроектов на 2010 год, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2010 года №2.

В проекте кодекса систематизированы законодательные акты в сфере жилищных отношений, в том числе учтены нормативные предписания целого ряда законодательных актов. Среди них: Декрет Президента РБ от 24 ноября 2006 года № 18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях», указы Президента от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», от 29 ноября 2005 года № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений», от 19 марта 2007 года № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда», от 9 августа 2007 года № 378 «О некоторых вопросах обеспечения прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», от 28 января 2008 года № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок», от 3 апреля 2008 года № 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников, от 2 февраля 2009 года № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд», от 25 сентября 2009 года №479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 года №152».

В проект кодекса включены нормы законов Республики Беларусь от 16 апреля 1992 года «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и от 8 января 1998 года «О совместном домовладении».

Проект ЖК состоит из 6 разделов, 34 глав и 233 статей. Главы 1-3 содержат единую для государственного и частного жилищного фонда терминологию применительно к законопроекту, область применения ЖК, задачи и принципы жилищного законодательства, закрепляют компетенцию государственных органов в области жилищных отношений, определяют состав жилищного фонда, вопросы государственного учета жилых помещений и управления государственным и частным жилищным фондами.

Вопросы назначения и использования жилого помещения, переустройства и (или) перепланировки помещений, перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое нашли свое отражение в главе 4. Если в соответствии с действующим Жилищным кодексом только непригодные для проживания жилые помещения могут быть переоборудованы для использования в других целях либо снесены, то в проекте кодекса предусматривается, что по решению городских, районных исполнительных и распорядительных органов, администраций районов в городах, одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, в том числе пригодные для проживания, могут быть переведены в нежилые по заявлению их собственника (собственников).

Основные права и обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений, основания для возникновения права пользования жилыми помещениями определены в главе 5.

В главе 6 урегулированы вопросы по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги. Определена структура платы за жилищно-коммунальные услуги. Предусмотрено, что плата за жилищно-коммунальные услуги включает плату за: техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги, иные жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии с заключенными договорами. Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда дополнительно к названным платежам вносит плату за пользование жилым помещением. По поводу этого так называемого новшества депутаты по-прежнему спорят. Некоторые считают, что его вносить в ЖК не нужно. Во всяком случае, до тех пор, пока в Беларуси не будет введен налог на квартиры как на недвижимость.

Дело в том, что плата за пользование жилым помещением есть и в действующем ЖК, но это пока ни во что не вылилось. Хотя, когда ее включали в ЖК, то предполагали, что наниматели государственного жилья кроме платы за коммунальные услуги будут платить еще за пользование квадратных метров (аналогично, как платит наниматель за наем частной квартиры), а владельцы частных квартир будут платить кроме платы за «коммуналку» еще и налог на недвижимость. Но на практике эта норма оказалась труднореализуемой, во всяком случае, во вчерашних и сегодняшних социально-экономических условиях. И, вероятнее всего, окажется невостребованной еще довольно долго, поскольку самое сложное здесь – определить размер платы за пользование.

В той же главе 6 закреплен порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, взыскания задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги.

В главе 7 определены основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также для отказа в признании нуждающимися в улучшении жилищных условий, определен порядок принятия на квартирный учет и документы, необходимые для принятия на учет. Здесь же отражены вопросы сохранения за гражданами, в том числе и за членами их семей, права состоять на учете нуждающихся как по постоянному месту жительства, так и по месту работы (службы). Здесь же четко определены правила снятия с учета, контроля за состоянием учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В главе 8 урегулированы вопросы заключения, изменения, прекращения и расторжения договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда, их регистрации, признания договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда недействительным, установлен срок договора найма жилого помещения, в том числе и договора найма (аренды) объекта долевого строительства, определены требования, предъявляемые к жилому помещению, предоставляемому по договору найма жилого помещения.

Особый интерес представляет глава 9. В ней предусматривается заключение договора найма (аренды) объекта долевого строительства. Учитывая, что объектом долевого строительства является жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, предлагается заключение договора найма в случае, если объектом долевого строительства является жилое помещение, и договора аренды, если объектом долевого строительства является нежилое помещение. Срок действия данных договоров определяется моментом государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства.

Сдача жилых помещений по договору поднайма, прекращение (расторжение) договора поднайма жилого помещения урегулированы в главе 10.

Отношения по владению и пользованию жилыми помещениями по отдельным видам обязательств (договор безвозмездного пользования, договор аренды, договор пожизненного содержания с иждивением, завещательный отказ) урегулированы в главе 11.

Вопросы отчуждения, приобретения и ипотеки жилых помещений изложены в главе 12.

Отношения по обмену жилых помещений государственного жилищного фонда, обмену жилыми помещениями частного жилищного фонда и обмену жилыми помещениями, расположенными на территории Республики Беларусь и другого государства, урегулированы в главе 13.

В главе 14 закреплены положения, согласно которым гражданам, выселяемым из жилых помещений, должны быть предоставлены другие жилые помещения. Наряду с этим предусмотрены случаи выселения без предоставления жилых помещений.

Например, наниматель жилого помещения, члены (бывшие члены) его семьи, совершеннолетние члены (бывшие члены) семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, совершеннолетние члены (бывшие члены) семьи члена организации застройщиков или другие проживающие совместно с этим собственником, нанимателем или членом организации застройщиков граждане могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения за разрушение, порчу жилого помещения, использование его не по назначению, либо за нарушения, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.

С целью укрепления права собственности собственникам предоставляется право выселить без предоставления жилых помещений бывших членов семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение, если иное не предусмотрено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. При этом определены права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Учитывая, что в стране имеется значительное количество граждан, которые являются хроническими неплательщиками жилищно-коммунальных услуг, остро стоит вопрос о принятии к ним мер, позволяющих решать вопрос погашения ими задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Для решения данного вопроса в отношении нанимателей жилого помещения государственного жилищного фонда и членов их семей предусмотрено, что в случае их уклонения без уважительных причин в течение не менее шести месяцев от внесения полной платы за жилищно-коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения. Это помещение по сравнению с занимаемым будет иметь меньшую площадь и более низкие потребительские качества. При этом, как написано в заключении к проекту ЖК, другое помещение предоставляется с соблюдением вида ранее заключенного договора найма и срока действия (если такой срок устанавливался). Помещение может быть предоставлено вообще в другом населенном пункте. Также предусматривается возможность в судебном порядке принудительного обмена занимаемого неплательщиком жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого.

При обращении взыскания на жилое помещение, находящееся в ипотеке, и принятии решения судом о прекращении права собственности на него, предусмотрена возможность выселения собственника и проживающих с ним лиц из жилого помещения. Обращение взыскания наступает в случае систематической неуплаты платежей по ипотечному кредиту.

При наличии в семье несовершеннолетних либо недееспособных граждан суд должен принимать решение с учетом мнения органов опеки и попечительства.

Отношения по обеспечению сохранности жилых помещений наймодателями, нанимателями, собственниками, членами организаций застройщиков, а также эксплуатации и ремонту регулируется главой 16.

Главы 18-25 включены в раздел II «Государственный жилищный фонд». В данном разделе в главе 18 определены порядок и очередность предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, норма общей площади предоставляемого жилого помещения, предоставления дополнительной площади жилого помещения, предоставления жилого помещения при выселении из жилого помещения государственного жилищного фонда, в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, предоставления освободившейся жилой комнаты и некоторые другие вопросы.

Порядок предоставления жилых помещений социального пользования, категории граждан, имеющие право на получение жилого помещения социального пользования, в том числе и вне очереди, особенности вселения членов, семьи нанимателя жилого помещения социального пользования, прекращения (расторжения) и заключения договора найма жилого помещения социального пользования урегулированы в главе 19.

В главе 20 проекта определен порядок предоставления служебных жилых помещений, в том числе вне очереди и в первоочередном порядке, особенности прекращения (расторжения) договора найма служебного жилого помещения.

Кстати, по мнению депутатов, наверное, следует снять запрет на приватизацию служебного жилья в том случае, если наниматель, отработав положенный срок в соответствующей организации, не может быть из него выселен. Вполне возможно, что это предложение в скором времени найдет отражение в каком-нибудь законодательном акте, не дожидаясь ЖК. Порядок предоставления служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, специальных жилых помещений и пользования ими определен в главах 20, 21, 22.

В главе 24 определен порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, построенных за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий.

Нормы Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь» отражены в главе 25.

Раздел III «Особенности регулирования жилищных отношений с участием некоторых категорий граждан» включает главы 26-28, нормы которых направлены на урегулирование жилищных отношении с участием граждан, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечений, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, недееспособных граждан, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания.

Раздел IV «Частный жилищный фонд» включает главы 29-31.

Отношения по приобретению права собственности на жилое помещение, владение, пользование и распоряжение им урегулированы в главе 29. В заключении к законопроекту отмечено, что в статье 163 предусматривается возможность отчуждения жилого помещения частного жилищного фонда в случае использования его не по назначению, нарушения правил пользования жилым помещением либо бесхозяйственного обращения с жилым помещением и переселение бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи в другое жилое помещение.

В главе 30 урегулированы отношения по созданию и деятельности организации застройщиков, а в главе 31 – жилищные отношения с участием организаций негосударственной формы собственности.

В разделе V «Совместное домовладение» (главы 32-34) закреплены нормы, касающиеся совместного домовладения.

В разделе VI «Заключительные положения» отражены вопроси вступления в силу Жилищного кодекса Республики Беларусь, переходные положения, в том числе и касающиеся вопросов выселения граждан из служебных жилых помещений, предоставленных до вступления в силу настоящего Кодекса, и вопросов выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве собственности на это жилое помещение, вселенных в жилое помещение до вступления в силу данного Жилищного кодекса Республики Беларусь.

В данном разделе предусматривается внесение изменений и дополнений в отдельные законы Республики Беларусь и Гражданский кодекс Республики Беларусь. Кроме того, предлагается признать утратившим силу действующий ЖК, закон «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», а также закон «О совместном домовладении».

Марина СИРОТКО

29.11.2010

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 17, за месяц 56

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2010