Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Долевое строительство – по новым правилам

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Долевое строительство – по новым правилам

Договоры долевого строительства подлежат государственной регистрации, а деньги дольщиков должны аккумулироваться на специальных счетах. Эти и другие новшества начнут действовать после 20 октября нынешнего года, когда вступит в силу Указ Президента Республики Беларусь от 19 июня № 324, которым внесены дополнения и изменения в Указ от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

По новым правилам, которые начнут действовать через 3 месяца после официального опубликования указа, договоры долевого строительства подлежат обязательной государственной регистрации. И только после госрегистрации договора дольщик (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо) может перечислять деньги застройщику. Деньги всех дольщиков, с которыми застройщик заключает договор долевого строительства, должны аккумулироваться на специальном счете, который открывается в законодательном порядке.

Договор заключается в соответствии с утвержденными Указом Правилами.

На каждый многоквартирный жилой дом должен открываться отдельный счет. Здесь кстати сразу возникает вопрос, сколько счетов может открыть застройщик, если он строит комплекс из нескольких домов или один дом, но разделенный на 2-3 очереди.

Указ устанавливает, что на специальный счет не зачисляются денежные средства, которые идут на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика. Эти деньги зачисляются на текущий (расчетный) счет застройщика.

Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, могут использоваться заказчиком только на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.

С денежных средств, которые аккумулируются на специальном счете, не производится уплата налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды.

Эта мера, как комментирует пресс-служба Президента РБ, направлена на обеспечение сохранности и расходования по целевому назначению средств дольщиков.

Регистрация договоров создания объектов долевого строительства будет осуществляться местным исполнительным и распорядительным органом, который выдал разрешение на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Договор с дольщиком считается заключенным со дня его регистрации. За регистрацию договоров застройщик ничего платить не должен. Она осуществляется местным исполкомом в течение одного рабочего дня после представления застройщиком договоров. На каждом экземпляре договора ставится отметка о регистрации. Один экземпляр зарегистрированного договора застройщик передает (пересылает заказным письмом) дольщику.

В регистрации договора может быть отказано в случаях «его несоответствия законодательству, а также при наличии регистрации иного действующего договора создания данного объекта долевого строительства». То есть регистрация сама по себе исключает возможность продажи конкретной квартиры, офисного помещения, магазина и иного объекта долевого строительства двум и более дольщикам.

Положительным является и то, что указ обязывает местные власти по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создавать «электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства». Этом реестре в обязательном порядке должны будут указываться следующие данные: «количество объектов долевого строительства, их номера; сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров; основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства».

В случае расторжения сторонами договора застройщик обязан в течение трех рабочих дней информировать об этом местный исполком, который внесет соответствующие изменения в реестр.

Как и раньше застройщик имеет право предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. Как и раньше, при строительстве жилых помещений для граждан-очередников, размер прибыли не должен превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Но по новым правилам, «сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров» долевого строительства «и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах». Исключение составляют случаи, когда стоимость объекта долевого строительства изменяется «в соответствии с требованиями законодательства». Если же фактическая стоимость для граждан-очередников, использующих господдержку, окажется ниже по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, то «прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5% процентов от фактической стоимости строительства».

Указом дается определение «фактической стоимости объекта долевого строительства». Это стоимость в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика».

В действующей редакции дано определение «фиксированной цены». Это стоимость объекта долевого строительства на конкретную дату, например на дату опубликования проектной декларации. Напомним, что при условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан-очередников либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Указом также предусматривается регулирование ряда иных вопросов в сфере долевого строительства.

Так, с целью защиты прав дольщиков исключено положение, устанавливающее максимальный срок строительства в 3 года. Отныне жилые дома будут строиться с учетом нормативных сроков строительства.

Кроме того, конкретизирован порядок передачи застройщиком дольщику построенного объекта при условии полной уплаты его стоимости.

При этом учтены предложения Национального банка по конкретизации порядка функционирования специальных счетов, а также АСБ «Беларусбанк» по расширению перечня лиц, на которых может распространяться право дольщика произвести уступку прав по договору.

Указ вносит изменения в правила заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства.

В соответствии с указом, выдавая разрешение на долевое строительство, местные власти могут обязать застройщика реализовать определенное количество квартир гражданам-очередникам. В этом случае потенциальным дольщикам из числа очередников местный исполком выдает направления для заключения договоров с застройщиком. «При этом не менее 30% от общего количества направлений должны предлагаться гражданам, не имеющим в собственности жилья в данном населенном пункте (для г.Минска – в г.Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников)» или в съемных квартирах.

Если для застройщика не устанавливается квота на заключение договоров с конкретными категориями граждан, то он заключает договоры по мере поступления заявлений. Заявления о заключении договора создания объекта долевого строительства застройщик вправе принимать не ранее чем через 7 календарных дней после опубликования проектной декларации. Заявления заказчик обязан регистрировать.

В договоре заказчик обязан указывать отдельно свои затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты на строительство объекта долевого строительства и прибыль, а также условия изменения цены объекта долевого строительства.

Среди прочих новшеств особого внимания заслуживает еще одно. Новые правила разрешают предусматривать в договоре, что «обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте». При этом цена в иностранной валюте должна быть неизменной до окончания строительства за исключением случаев, когда дольщик в процессе строительства становится очередником или когда окончательная (фактическая) стоимость для очередника, строящего квартиру с господдержкой, оказывается ниже текущей сметной стоимости (сумм, внесенных дольщиком).

Указ устанавливает, что подлежащая оплате сумма в иностранной валюте, определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Правительству Республики Беларусь предоставлено право на установление дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам.

Указ вступает в силу через 3 месяца после его официального опубликования. Действие документа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу данного Указа. То есть на договоры, которые уже заключены и будут заключаться в течение ближайших 3 месяцев, действие указа не распространяется.

Марина СИРОТКО.

25.07.2011

просмотров: сегодня 8, за последние 7 дней 28, за месяц 172

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2011