Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Долевое строительство: проблем меньше не становится

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Долевое строительство: проблем меньше не становится

С середины октября текущего года вступит в силу указ Президента № 324, которым внесены дополнения и изменения в Указ от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Однако, несмотря на то что документ принят в целях дальнейшего совершенствования правоотношений заказчиков строительства и дольщиков, практика показывает, что проблем с «долевкой» меньше не становится.

Проблема 1. Разделяем понятия «нуждающийся дольщик» и «ненуждающийся дольщик»

В г.Минске издавна существует практика: коммерческие застройщики при строительстве жилых домов должны привлекать к долевому участию не менее 20%, а в отдельных случаях и больше, граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. А с момента вступления в законную силу решения Мингорисполкома № 101, которое позволило нуждающимся гражданам, самостоятельно заключившим договоры долевого строительства с организациями-заказчиками, получить льготный 5-процентный кредит на строительство квартиры, количество таких дольщиков увеличилось в отдельных домах до 40, а то и до 50%. Это привело к тому, что в одном коммерческом доме, в одном подъезде часть квартир приобретено нуждающимися гражданами, а часть – ненуждающимися.

По мнению Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», которое он озвучил на форуме «Долевое строительство и коммерческая застройка: выживание в новых условиях», надо разделять понятия «нуждающийся дольщик» и «ненуждающийся дольщик». «Это совершенно разные понятия в области строительства, ценообразования, потому что эти две категории граждан привлекаются к строительству по совершенно разным принципам и условиям. Считаю неправильным, когда к строительству одного объекта привлекаются и нуждающиеся, и ненуждающиеся граждане», – сказал Сергей Коренько. Свое мнение специалист обосновал тем, что расчет стоимости строительства, включая инфраструктуру, благоустройство территории, закупок материалов и оборудования и т.д., для нуждающихся и ненуждающихся граждан совершенно разный. Специалисты банков, когда приходят с проверками, требуют, чтобы учет дольщиков велся не просто по дому и даже не по подъезду, а по каждой квартире в отдельности. Потому что в одном подъезде одна квартира принадлежать нуждающемуся дольщику, а соседняя – ненуждающемуся. Значит, эти две квартиры имеют разную балансовую стоимость, поэтому и учет на каждую из них должен вестись в отдельности. «Сделать это невозможно, однако закон трактует, чтобы это было так. И любая проверка вправе вас наказать, если обнаружит, что нет раздельного учета. Я сторонник того, чтобы в законодательных и нормативных актах в долевом строительстве были разделены понятия «нуждающийся дольщик» и «ненуждающийся дольщик». Желательно, чтобы к строительству коммерческих объектов не привлекались нуждающиеся граждане, высказал свою точку зрения специалист.

Проблема 2. Регистрация договоров долевого строительства

Указом № 324 вводится обязательная государственная регистрация местными исполнительными и распорядительными органами договоров создания объектов долевого строительства. По каждому строящемуся многоквартирному жилому дому должен быть создан электронный банк данных (реестр), в котором должны быть отражены следующие данные: количество объектов долевого строительства, их номера; сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров; основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.

По мнению Валентины Егуровой, старшего юриста ООО «СПП», данная мера направлена на то, чтобы исключить возможность продажи квартиры одновременно нескольким дольщикам. Тем не менее, сказала юрист, на сегодняшний день непонятно, какой правовой характер будет иметь регистрация. Если это будет всего лишь административная процедура, то сможет ли обманутый дольщик оспорить регистрацию договора в суде? В указе прописано, что местный исполнительный и распорядительный орган может отказать в регистрации договора, если будет выявлен факт ранее зарегистрированного договора на один и тот же объект. Но означает ли это, что исполнительный орган должен проверять наличие уже зарегистрированного договора, задала вопрос юрист. Скорее нет, потому что в документе не прописана ответственность исполнительного органа за то, что он не проверил наличие ранее зарегистрированного договора.

К тому же, уточнила Валентина Егурова, очень часто к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение, в котором могут меняться многие условия договора. А в указе не прописано, что дополнительное соглашение также подлежит регистрации. Значит, данная процедура не исключает возможности, что на один и тот же объект может возникнуть несколько прав.

Председатель собрания акционеров компании «Арэса-сервис» также высказал недоумение в отношении того, как на практике будет осуществляться регистрация договора создания, к примеру, многоквартирного жилого дома, в котором 70% договоров с дольщиками заключено до момента вступления в силу указа №324, а 30% будет заключено после его вступления в законную силу. Ведь согласно данному указу действие документа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу указа № 324. Каким путем обеспечить регистрацию договоров создания объекта, если 70% договоров долевого строительства не подлежат регистрации, задал вопрос Сергей Коренько. Более того, сказал специалист, сторонами договора выступают заказчик и дольщик. Причем тогда здесь исполнительный и распорядительный орган? С юридической точки зрения, высказал свое мнение Сергей Коренько, этот вопрос никак не продуман.

Однако проблема заключается даже не столько в самой регистрации договоров, сколько в условиях изменения стоимости строительства, считает специалист. В указе есть понятие стоимости объекта, в том числе ее формирования. А квартиры, проданные до 19 октября, до момента вступления указа в силу, и квартиры, проданные после 19 октября, никак не могут иметь одну схему формирования стоимости. В данном случае разрываются понятия учета объекта, формирования стоимости, цены квадратного метра и т.д. Поэтому, высказал свою точку зрения Сергей Коренько, надо было вводить регистрацию объектов, а не договоров.

Проблема 3. Спецсчета

В соответствии с указом будет дополнительно урегулирован порядок функционирования специальных счетов по аккумулированию денежных средств дольщиков, вносимых на финансирование объектов долевого строительства, в целях обеспечения сохранности и расходования по целевому назначению средств граждан. То есть на каждый многоквартирный жилой дом должен быть открыть спецсчет. В этой связи у специалистов возникает вопрос, а как быть, если компания-застройщик строит одновременно не один дом, а целый комплекс, квартал из 5-6 домов, имеющих общую инфраструктуру и дворовую территорию? Выходит, надо открывать 5-6 спецсчетов? И почему нельзя при возведении целого комплекса для строительства, к примеру, инженерных сетей перенаправить деньги с одного спецсчета на другой?

Данная мера, считает Валентина Егурова, направлена на то, чтобы у дольщиков была возможность контролировать целевое использование средств, направляемых на строительство объектов. Тем не менее, высказала свое мнение старший юрист, «это право у нас блокируется». Потому что невозможно проконтролировать целевое использование денег, когда к строительству привлекаются сотни дольщиков.

Проблема 4. Сроки передачи документов

Согласно указу застройщик обязан в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, и после государственной регистрации этого права передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта и документы на установленное оборудование. Однако, отметила Валентина Угурова, на практике в большинстве случаев получается, что застройщик вводит дом, регистрирует создание объекта недвижимости, но продолжает строить инженерную инфраструктуру, гаражи, делать благоустройство территории, а поэтому не может передать дольщикам документы на квартиры. И такая проблема существовала всегда, что позволяло дольщикам обращаться в суды с исками о признании права собственности. Будет ли решена данная проблема после вступления в силу нового указа, вопрос почти что риторический. Особенно если учесть то обстоятельство, что сегодня сроки ввода объектов повсеместно срываются, причем в большинстве случаев не по вине застройщиков.

Проблема 5. Как быть с «отказниками»?

Вопрос с «отказниками» всегда был достаточно сложный, несмотря на то что в разных документах предусмотрены условия выхода дольщиков из строительства. «Но если это не носит массового характера, ничего страшного в этом нет», – сказал Сергей Коренько. Но сегодня огромную проблему для застройщиков создают те дольщики, которые своевременно не вносят деньги на строительство по причине сокращения объемов банковского кредитования и удорожания стоимости строительства, цены квадратного метра, и застройщики с ними сделать ничего не могут. Специалист рассказал, что в настоящее время по одному объекту нуждающиеся дольщики задолжали компании более 50 млрд.руб. лишь по той причине, что банк им не индексирует суммы кредитов, прописанных в договорах. А тех сумм, на которые ранее рассчитывали дольщики, вступая в строительство, сейчас явно недостаточно, чтобы построить квартиры. «А минус 50 млрд.руб. на финансирование объекта – это серьезная сумма. И чем все это закончится, я пока не знаю. Когда государство берет на себя определенные обязательства по кредитованию, которое потом сворачивается, то хотелось бы, чтобы оно дано и разъяснения. Люди должны иметь определенность. Определенность должны иметь и застройщики», – сказал Сергей Коренько.

В целом проблем со строительством жилья долевым способом намного больше. Это и проблемы, связанные с гарантийным сроком, с банкротством застройщиков, с ценообразованем, и ряд других проблем. Но, пожалуй, самая серьезная из них – это проблема качества жилья, которая, отметила старший юрист ООО «СПП», сегодня никоим образом не решена. Решения этой проблемы не просматривается и в новом указе о долевом строительстве. А это значит, что и дольщикам, и застройщикам в процессе строительства придется решать еще ряд сложных проблем.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

26.09.2011

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 13, за месяц 100

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2011