Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Будни и праздники «долевки»

Рынок долевого строительства многоквартирных жилых домов 26 октября вступил в новое правое поле. Чем это может обернуться для профучастников рынка и его потребителей, практика покажет. Но уже сегодня ясно, что новые правила долевого строительства нуждаются в корректировке.

В конце октября Мингорисполком приступил к регистрации договоров долевого строительства, как того требует указ президента №324 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Причем, как заверили корреспондента «НБ» в управлении жилищного строительства комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, с регистрацией договоров нет никаких проблем. Застройщики пусть приходят и приносят договоры на регистрацию, пояснили в комитете.

Правда, первые попытки застройщиков пройти регистрацию сходу не увенчались успехом. Как пояснили корреспонденту в управлении жилищного строительства, в договорах, поданных на госрегистрацию, было обнаружено несоответствие действующему законодательству. Поэтому в регистрации было отказано. Но как только застройщик внесет в договоры соответствующие изменения, они сразу же будут зарегистрированы, пояснил чиновник, с которым по телефону общался корреспондент.

Напомним, что в соответствии с указом №324, договоры долевого строительства подлежат госрегистрации, которую обязаны осуществлять местные власти, выдавшие разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. И только после регистрации дольщик может перечислять деньги застройщику. Для этого на каждый многоквартирный дом застройщик обязан открывать спецсчет.

Указ также вносит ряд изменений, касающихся установления договорной стоимости объекта долевого строительства. Например, стоимость может указываться в иностранной валюте, но в этом случае сумма должна быть неизменной в течение всего периода строительства объекта.

Вводятся понятия фиксированной стоимости на день заключения договора и окончательной – на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Тем самым указ узаконивает право застройщика менять договорную стоимость в течение периода строительства, если только она не зафиксирована в иностранной валюте.

Указ также обязывает местные власти вести реестр договоров и объектов долевого строительства, в который обязаны вносить и все изменения в этих договорах.

На первый взгляд, новые правила весьма понятны и конкретны. Но при внимательном прочтении данного Указа появляются вопросы, которые при практической реализации могут создать проблемы не только застройщикам, но и дольщикам. Об этом уже неоднократно говорили профучастники рынка недвижимости на страницах различных СМИ. Сегодня мы попросили прокомментировать нововведения руководителя «Твоя столица. Новостройцентр» Татьяну Недереву-Архипец, которая является одним из ведущих специалистов-риэлтеров на рынке долевого строительства жилья в Минске.

По мнению собеседницы, новый порядок формирования договорной цены объекта долевого строительства требует более тщательного рассмотрения. «Есть какая-то недоговоренность в понятиях неизменной и фиксированной цены, которая может порождать появление подводных камней и для застройщика, и для дольщика. Не вдаваясь в подробности, могу лишь предположить, что стоимость квадратного метра может возрасти для дольщика в процессе строительства дома значительно. А дополнительная сумма, которую ему предложит заплатить заказчик по окончании стройки, окажется неприятно большой», – пояснила Т. Недерева-Архипец.

Но это одна часть вопроса, касающаяся непосредственно ценообразования. Вторая связана с нуждающимися в улучшении жилищных условий гражданами. Обязанность застройщика часть квартир отдавать очередникам и раньше делала экономику проекта сложно прогнозируемой. Новые же правила лишь усугубляют эту проблему. В новых условиях заказчик не имеет права инициировать расторжение договора с дольщиком-очередником, если Беларусбанк приостанавливает перечисление льготного кредита на счет застройщика по уже открытой кредитной линии. Это при определенных обстоятельствах может сильно навредить экономике проекта.

Следующее, на что стоит обратить внимание, – это право исполкома и других органов власти определять другие категории граждан, которые наряду с очередниками могут направляться к застройщику для заключения договора долевого строительства. При этом указ не ставит никаких ограничений по размеру квот по дольщикам-льготникам. То есть местные власти могут обязать заказчика отдать очередникам и иным другим, надо полагать, льготным категориям граждан, и 20 и 60% квартир в строящемся доме.

На это, как заметила Т. Недерева-Архипец, можно посмотреть и с другой стороны. Если под отдельную категорию лиц, направляемых дольщику, будет выделяться государственное финансирование, то не понятно, по каким критериям местные власти будут определять, кому выделять соответствующие квоты, а кому нет.

Следующий комплекс вопросов у специалиста вызывает обязательная регистрация договоров долевого строительства. Сама по себе госрегистрация договоров – норма очень хорошая. Это отмечают все участники рынка долевого строительства. Ведь дольщик получает уверенность, что не будет двойной продажи квартиры, на которую он претендует, что договор, прошедший регистрацию, соответствует действующему законодательству. К минусам регистрации можно отнести дополнительные временные затраты застройщика, трудности, которые могут возникать при выборе момента, от которого отсчитывается срок внесения первоначального взноса. Ведь вносить деньги по договору дольщик может только после регистрации этого договора.

Например, некоторые застройщики уже спрашивают, что делать с уже зарегистрированным договором, если дольщик, его подписавший, куда-то пропал или тормозит с внесением первого платежа. Раньше не внесение первого платежа в указанный срок вело к автоматическому расторжению договора. А что сейчас?

Вопросы возникают и в части выполнения сроков регистрации и проверки юридической чистоты договоров перед регистрацией. Если исполком будет выдерживать сроки, а он должен проводить регистрацию бесплатно в течение одного рабочего дня после предоставления двух экземпляров договора, то это не будет большой проблемой, говорит Т. Недерева-Архипец. В то же время не понятно, что будет происходить с теми договорами, которые были заключены по уже строящимся домам до 26 октября. Если они не подлежат регистрации, то тогда теряет смысл главная цель регистрации договоров – исключить двойную продажу объектов долевого строительства.

«Отдельный счет, который обязан открыть застройщик на каждый дом для перечисления дольщиком средств для оплаты затрат, входящих в сметную стоимость, – идея хорошая. Желание разработчиков указа исключить нецелевое использование средств, направляемых дольщиками на строительство дома, очевидно. А как это будет реализовано на практике – время покажет», – подытожила Т. Недерва-Архипец.

Заметим, что некоторые профучастники рынка недвижимости высказывают сомнения по поводу того, будут ли выдерживаться сроки регистрации договоров. Указ ведь отводит на регистрацию один день. Регистрация договоров – бесплатная для застройщика и дольщика. А у местных властей возникают дополнительные затраты: на юридическую оценку договоров, на их регистрацию и на ведение реестра объектов долевого строительства. Кто будет этим всем заниматься?

Опять же, указ не прописывает ответственность за действия по регистрации. Например, когда агентство по госрегистрации и земельному кадастру регистрирует ваше право на недвижимость, то вы знаете, что в соответствии с законом регистратор несет ответственность за неправильные регистрационные действия. А какая ответственность предусмотрена за регистрацию договоров долевого строительства?

Некоторые профучастники задают вопрос по поводу конфиденциальности информации, которая будет содержаться в реестре объектов долевого строительства. Некоторые высказываются за то, что, может быть, регистрацию договоров долевого строительства следовало бы возложить на агентства по госрегистрации недвижимости и земельному кадастру. Но у них иные функции. Они регистрируют недвижимое имущество, права на недвижимость и сделки с недвижимостью. А объект долевого строительства не является недвижимостью до тех пор, пока он не будет создан.

По вступившему в силу указу возникают и другие вопросы. Не вдаваясь в подробности – это вопросы формирования стоимости квадратного метра, пересчета договорной цены в случае смены дольщика или смены статуса дольщика (был не нуждающимся в улучшении жилищных условий, стал нуждающимся), порядка предоставления данных из реестра и другие.

Марина СИРОТКО.

14.11.2011

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 6, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 45/2011