Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Изъятие земельных участков, принадлежащих гражданам

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Изъятие земельных участков, принадлежащих гражданам

Лишение землепользователя права пользования земельным участком и собственника – права собственности (далее – землепользователя) на принадлежащий ему земельный участок возможно только в случаях и по основаниям, прямо предусмотренных законом. Это следует из:

изъятие земельных участков
– положений ст. 44 Конституции, согласно которым государство гарантирует каждому право собственности, а также неприкосновенность собственности. Принудительное отчуждение собственности допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества;

– принципа защиты прав землепользователей, закрепленного в ст. 5 КоЗ (Кодекса о земле);

– принципа устойчивости прав землепользователей, вытекающего из общих начал земельного законодательства.

Цели изъятия

Цели изъятия земельных участков для государственных нужд закреплены в п. 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007г. № 667:

– обеспечение национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия;

– размещение и обслуживание объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры;

– разработка месторождений полезных ископаемых;

– реализация международных, инвестиционных и концессионных договоров Республики Беларусь;

– реализация схем застройки и градоустройства;

– размещение объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями либо программами, утвержденными высшими государственными органами Республики Беларусь.

Изъятие земельных участков у граждан в связи со сносом принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества (жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, строений, сооружений) и насаждений при них

Данная процедура детально урегулирована Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» и Положением о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденном данным Указом.

Местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме (далее – объект недвижимости) реализацию одного из его прав на получение:

– в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу объекта недвижимости, строений, сооружений и насаждений при них, – денежной компенсации в размере данной разницы.

Под жилым помещением типовых потребительских качеств, согласно п. 20 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК), понимается жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Следовательно, требования к типовым потребительским качествам жилых помещений в столице (областных центрах) и сельской местности будут отличаться. Данный вопрос регулируется Указаниями по определению типовых потребительских качеств жилых помещений, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.10.1999г. № 303.

Критерием благоустройства жилого помещения вне зависимости от его местонахождения является общая площадь предоставляемого жилого помещения на одного человека в размере от 15 до 20 кв. м (п. 1 ст. 105 ЖК). Нормы общей площади жилого помещения согласно ст. 11 Закона Республики Беларусь от 11.11.1999г. № 322-З «О государственных минимальных социальных стандартах» являются государственными минимальными социальными стандартами при обеспечении конституционного права граждан на жилище.

Еще одним общим критерием благоустройства исходя из норм п. 20 ст. 1 ЖК является нахождение предоставляемого жилого помещения в том же населенном пункте, что и изымаемое. Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.05.1998г. № 154 –З «Об административно-территориальном устройстве Республики Беларусь» населенный пункт – это компактно заселенная часть территории Республики Беларусь, место постоянного жительства граждан, имеющая необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан жилые и иные здания и сооружения, наименование и установленные в соответствующем порядке границы;

– денежной компенсации за сносимые объект недвижимости, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных объекта недвижимости, строений, сооружений.

Практика показывает, что выбор собственником денежной компенсации может вызвать ряд проблем. В частности, применяемые методы оценки стоимости объектов недвижимости допускают установление такого размера компенсации, который является недостаточным для приобретения объекта недвижимости взамен сносимого (изымаемого). Кроме того, гарантированная законодательством возможность получения компенсации в течение двух лет с даты выбора собственником данного варианта и необходимость конвертации полученной суммы в иностранную валюту для приобретения объекта недвижимости в условиях инфляции существенно уменьшают размер итоговой суммы, получаемой собственником.

Также на этапе принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка определяется только ориентировочный размер денежной компенсации. Окончательная сумма определяется уже после выбора собственником данного вида компенсации. Это также не в полной мере гарантирует права собственника;

– другого земельного участка взамен изымаемого, а также строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым (при наличии объективной возможности);

– другого земельного участка взамен изымаемого, а также перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (при наличии объективной возможности).

Объективная возможность должна подтверждаться генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством.

Собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеперечисленных прав на компенсацию.

Местный исполнительный комитет первоначально принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд. Срок между принятием такого решения и решения об изъятии и предоставлении земельного участка не может быть менее трех месяцев и более двух лет. По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу.

В решении о предстоящем изъятии земельного участка должны быть указаны:

– основания такого изъятия;

– объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу, как зарегистрированные, так и незарегистрированные, в том числе не завершенные строительством объекты, кроме самовольно построенных;

– собственники данных объектов;

– варианты реализации прав собственников объектов недвижимого имущества;

– поручение о проведении оценки объектов недвижимого имущества;

– лица, уполномоченные местным исполнительным комитетом на обеспечение реализации прав граждан и организаций, а также на подписание при необходимости протокола разногласий;

– права и обязанности лица, которому предоставляется земельный участок (при необходимости);

– иные вопросы, связанные с предстоящим изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Решение о предстоящем изъятии земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его вынесения.

В соответствии с ч. 1 ст. 73 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) при изъятии земельных участков для государственных нужд землепользователям возмещаются убытки, а также осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно Положению о порядке определения размера убытков при определении ориентировочного и фактического размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, учитываются:

– стоимость расположенных на них жилых домов, капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов; плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции; удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников); урожая сельскохозяйственных культур;

– убытки, причиняемые ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов;

– упущенная выгода;

– плата за право заключения договора аренды земельного участка.

Размер убытков определяется исходя из рыночной стоимости объектов, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных объектов недвижимости.

Размер убытков, причиняемых удалением насаждений, расположенных при сносимых садовых домиках и дачах, принадлежащих гражданам, а также на незастроенных земельных участках граждан, также определяется по их рыночной стоимости.

Кроме возмещения убытков землепользователям могут быть предоставлены равноценные земельные участки. Согласно ст. 1 КоЗ равноценный земельный участок – это земельный участок, кадастровая стоимость которого равна кадастровой стоимости изымаемого земельного участка. Данное определение не учитывает такие факторы, влияющие на стоимость участка, как наличие ограничений (обременений) прав на земельный участок, степень подготовленности земельного участка к строительству объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 73 КоЗ выкуп земельного участка для государственных нужд производится по его кадастровой стоимости на дату выкупа, за исключением выкупа земельного участка, приобретенного в собственность по результатам аукциона. В этом случае собственнику возмещается стоимость приобретенного по результатам аукциона земельного участка с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.

Выкуп земельного участка не производится в случае, если по волеизъявлению собственника взамен изымаемого земельного участка ему предоставляется в собственность равноценный земельный участок, а также у собственника, которому земельный участок был предоставлен без внесения платы.

Споры, связанные с выкупом земельного участка по решению местного исполнительного комитета, разрешаются судом.

Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права.

09.09.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 75, за месяц 458

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 36/2013