Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Все о долевом строительстве жилья (продолжение, начало в № 25)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Все о долевом строительстве жилья (продолжение, начало в № 25)

Продолжаем рассматривать основные требования Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Начало материала читайте в «НБ» №24-25.

Сегодня мы подробно остановимся на существенных условиях договора создания объекта долевого строительства.

Определение конкретного объекта долевого строительства

Данное условие конкретизируется в Приложении 1 к типовому договору «Характеристика объекта долевого строительства № …».

Стороны договора должны четко определить конкретный объект долевого строительства:

– жилое или нежилое помещение в многоквартирном, одноквартирном, блокированном жилом доме (блочном, кирпичном либо другом) с указанием строительной серии объекта долевого строительства, его точного адреса (название населенного пункта, микрорайона, улицы, номера дома, корпуса);

– наличие либо отсутствие в доме технического этажа, лифтов, помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов, погребов, кладовых, помещения для размещения штатных работников товарищества собственников, магазинов, других помещений;

– указание на объекты недвижимости, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, стоимость которых (полная или частичная) включена в цену объекта долевого строительства (цену договора): внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации; объекты благоустройства и озеленения территории и др.;

– идентифицирующие признаки объекта долевого строительства: количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь подсобных помещений, площадь кухни, площади ванной и туалета, а также площадь балкона (лоджии);

– степень выполнения строительных работ в отношении полов (паркет, линолеум, другое), стен (штукатурка, обои, окраска, другое), наличие либо отсутствие входных и внутренних дверей, вид окон и потолков, наличие санитарно-технического и иного оборудования, а также дополнительное указание на передачу объекта долевого строительства с отделкой, без отделки либо с частичной отделкой с приведением перечня внутренних отделочных работ.

Номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства

Номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика

Срок исполнения обязательств по договору

Согласно п. 13 Положения о долевом строительстве срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией. Таким образом, законодатель не устанавливает предельные сроки исполнения застройщиком обязательств по договору и относит решение данного вопроса на усмотрение сторон. Единственным требованием является необходимость соответствия договорного срока сроку строительства, предусмотренному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе по решению местного исполнительного органа перенести срок исполнения своих обязательств по договору.

При невозможности завершения строительства в срок важным является вопрос о субъекте, виновном в нарушении срока. В случае отсутствия вины застройщика при наличии подтвержденных решением местного исполнительного органа форс-мажорных обстоятельств и других независящих от сторон причин течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполненных работ в течение всего дополнительного срока.

В случае наличия вины застройщика в срыве срока ввода объекта, он не вправе применять индексы, действующие в дополнительный срок строительства, и обязан по завершению строительства выплатить добросовестным дольщикам неустойку.

Размер неустойки составляет 0,01%, 0,02% и 0,03% от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (соответственно до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев, более 6 месяцев). Одновременно застройщику предоставлено право взимать с недобросовестных дольщиков увеличенные суммы штрафов: 0,02% или 0,002% за каждый день просрочки в зависимости от предусмотренной схемы внесения платежей (по графику или разово).

Если застройщик не передал объект долевого строительства в сроки, предусмотренные договором, то дольщик вправе рассчитывать только на получение пени. Проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 366 Гражданского кодекса дольщик взыскать не может.

Стоимость строительства одного квадратного метра общей площади

В соответствии с абз. 8 п. 7 Положения о долевом строительстве стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства рассчитывается:

– в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на конкретный календарный месяц и год;

– с учетом прибыли застройщика;

– с учетом затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.

Согласно п. 22 Положения о долевом строительстве при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика последний вправе предусматривать при формировании стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в пределах нормативной площади, которая устанавливается в размере 20 кв. метров (в г. Минске – 15 кв. метров, а для многодетных семей – 20 кв. метров) на одного члена семьи дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры – 30 кв. метров), ограниченную прибыль, размер которой не должен превышать пяти процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Цена объекта долевого строительства (цена договора)

Цена объекта долевого строительства (далее – цена договора) представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком.

Цена состоит из:

– затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенных в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году;

– затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;

– прибыли застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях).

Изменение цены договора допускается по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены договора.

Застройщик вправе изменить цену договора в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ, а также в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов.

При изменении (введении в действие новых) технических нормативных правовых актов утвержденная проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.

По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене договора.

Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой договора.

Размер и порядок внесения денежных средств дольщиком

В соответствии с п. 7 Положения о долевом строительстве уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, являющемуся приложением к договору. Уплата цены договора может осуществляться на основании представленных застройщиком справок о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на объект долевого строительства

В соответствии с п. 16 Положения о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

В течение действия гарантийного срока гражданин должен оплачивать техническое обслуживание и капитальный ремонт, поскольку согласно ч. 2 п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) и ч. 2 ст. 7 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008г. № 405-З "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг" потребитель вправе отказаться от получения только дополнительных жилищно-коммунальных услуг.

Техническое обслуживание и капитальный ремонт жилого дома согласно абз. 2 и 5 п. 2 ст. 30 ЖК, абз. 1 и 3 перечня основных жилищно-коммунальных услуг, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009г. № 99 "О мерах по реализации Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг", относятся к основным жилищно-коммунальным услугам, от оплаты которых гражданин не вправе отказаться.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон детально изложены в п. 6 Типового договора создания объекта долевого строительства.

Дольщик имеет право:

– знакомиться с проектной документацией;

– по согласованию с застройщиком посещать место строительства и знакомиться с ходом строительства;

– отказаться от выполнения отдельных видов отделочных работ до начала их осуществления;

– получать от застройщика информацию о ходе строительства;

– требовать от застройщика устранения недостатков объекта долевого строительства.

Дольщик обязан:

– вносить средства на строительство в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в договоре;

– в трехмесячный срок после передачи застройщиком всех необходимых документов зарегистрировать право на введенный в эксплуатацию объект долевого строительства.

Застройщик имеет право расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей в течение двух периодов подряд.

Застройщик обязан:

– обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный в договоре, строительство объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

– уведомить дольщика о вносимых изменениях в проектную документацию в случае, если они повлекут увеличение или уменьшение цены договора или иных качественных его показателей;

– передать дольщику объект долевого строительства по акту приемки-передачи.

Порядок изменения условий договора

Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.

Обязательство застройщика передать дольщику качественный объект долевого строительства

Согласно подп. 3.1. п. 3 Типового договора застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства.

Форма акта приемки-передачи установлена приложением 3 к Типовому договору.

В акте указываются характеристики переданного дольщику объекта долевого строительства (количество комнат, общая площадь, этаж, стоимость, наличие отделки), фиксируется факт передачи дольщику комплекта ключей (застройщик гарантирует, что других ключей к входным дверям в переданные дольщику помещения ни у самого застройщика, ни у известных ему третьих лиц не имеется), подтверждается принятие дольщиком объекта долевого строительства и комплекта ключей, а также технических паспортов на приборы учета воды, тепловой энергии, расхода газа, приводятся замечания дольщика по состоянию объекта долевого строительства, которые застройщик обязуется устранить в месячный срок после подписания акта.

Порядок приемки-передачи объекта долевого строительства

Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему ключей от объекта долевого строительства и документов на установленное оборудование.

После приемки в эксплуатацию жилого дома застройщик в течение одного месяца обязан произвести дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии уплаты в полном объеме цены договора застройщик в трехдневный срок со дня обращения дольщика передает ему документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Передача дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование осуществляется застройщиком после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств.

Основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения

Согласно п. 18 Положения дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

– невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;

– невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по справкам застройщика;

– неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

– несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора.

Согласно п. 7 Типового договора стороны извещают друг друга о расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца с момента получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее пяти дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами данного акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в десятидневный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору

Ответственность сторон установлена п. 8 Типового договора.

В случае нарушения сроков исполнения обязательств по договору застройщик достраивает объект с выплатой сумм штрафных санкций дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по своевременной оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта дольщику в размере 0,01 процента (при превышении нормативных сроков строительства до трех месяцев), 0,02 процента (при превышении нормативных сроков строительства от трех до шести месяцев), 0,03 процента (при превышении нормативных сроков строительства свыше шести месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении нормативного срока строительства при наличии подтвержденных решением уполномоченных государственных органов форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,02 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика) или 0,002 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части несвоевременного перечисления государственной поддержки.

Дольщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт.

Застройщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, или нарушения дольщиком установленных правил владения и пользования объектом долевого строительства.

Документы, прилагаемые к договору

В соответствии с п. 9 Положения к договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

– характеристика объекта долевого строительства;

– график платежей (если уплата цены договора не производится дольщиком единовременно либо на основании представленных справок застройщика).

При строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика к договору дополнительно к вышеуказанным документам прилагаются расчет затрат застройщика и перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства.

При строительстве одноквартирных жилых домов, а также помещений в блокированных жилых домах к договору дополнительно к вышеуказанным документам прилагаются график строительства и сведения о земельном участке, на котором будет расположен жилой дом.

Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права.

14.07.2014

просмотров: сегодня 19, за последние 7 дней 98, за месяц 521

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2014