Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Особенности ипотеки земельных участков и жилых помещений

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » Особенности ипотеки земельных участков и жилых помещений

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества (земельных участков, жилых помещений, зданий, сооружений). Ипотека регулируется Законом Республики Беларусь от 20.06.2008г. (ред. от 12.07.2013г.) «Об ипотеке».

Ипотека возникает на основании соответствующего договора и вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

– имущество, являющееся предметом ипотеки, с достаточным для его идентификации описанием (наименование, площадь, назначение, адрес и т.п.);

– стоимость имущества;

– существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (например, кредитного договора).

К договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества.

Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Имущество, находящееся в совместной собственности (например, в собственности супругов) может быть передано в ипотеку только при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

В залог может быть передана доля в праве собственности на недвижимое имущество, только если эта доля зарегистрирована в едином государственном регистре недвижимого имущества.

При передаче в ипотеку квартиры в доме товарищества собственников, одновременно в залог переходит и доля залогодателя в общем имуществе совместного домовладения (помещения за пределами квартир, крыши, конструкции, оборудование и т.п.).

Ипотека земельных участков

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут передаваться в ипотеку только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору. Правом заключать кредитные договоры наделены только банки.

Если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположено капитальное строение (завершенное или незавершенное законсервированное), то одновременно в ипотеку должно передаваться и это капитальное строение. Данное правило будет распространяться и на передачу в залог долей в праве собственности на земельный участок.

Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания жилых домов, находящиеся в частной собственности, могут передаваться в ипотеку и до завершения строительства указанных строений.

Запрещена ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности.

На заложенном участке можно строить дом или возводить временные строения без согласия банка-кредитодателя. Все постройки признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.

Ипотека квартир, жилых домов

Жилые помещения могут быть предметом ипотеки, только если они находятся в частной собственности. Ипотека государственного жилья не допускается.

Поскольку жилые помещения, в отличие от земельных участков, могут быть предоставлены в ипотеку не только банку, закон устанавливает случаи, когда требуется согласие лиц, проживающих в жилом помещении, на его ипотеку. К таким лицам относятся:

– совершеннолетние и бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении;

– граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Согласие не требуется, если жилое помещение было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого помещения, и процентов по нему.

Для заключения договора ипотеки необходимо согласие органов опеки и попечительства (управлений, отделов образования), когда:

– в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом;

– жилое помещение закреплено за детьми-сиротами либо детьми, оставшимися без попечения родителей;

– жилое помещение принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему гражданину.

Согласие дается на совершение каждой конкретной сделки.

При подготовке решения управления (отделы) образования в каждом конкретном случае:

– определяют, отвечает ли сделка интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего; где будет проживать ребенок вследствие отчуждения жилья, на каких правах и условиях; чем будут отличаться условия проживания несовершеннолетнего от настоящих;

– анализируют информацию (копии документов со всеми характеристиками жилого помещения) о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого;

– учитывают другие обстоятельства, относящиеся к совершаемой сделке.

Если будет установлено, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетнего (жилое помещение, в отличие от занимаемого им, не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено, непригодно для проживания; приобретаемое жилое помещение является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое, грозит обвалом; дом, в котором находится приобретаемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой этого жилого помещения; сделка носит корыстный или фиктивный характер и т.д.), управление (отдел) образования составляет проект решения об отказе в согласии на совершение сделки с указанием мотивов отказа.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры может быть обжалован в суде.

Реализация недвижимости, на которую обращено взыскание

Обратить взыскание на предмет ипотеки можно как в судебном, так и внесудебном порядке (на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон).

Если взыскание обращается на основании решения суда, то имущество реализуется с публичных торгов.

Если взыскание обращается на основании нотариального соглашения, то предмет ипотеки может реализоваться либо с публичных торгов, либо по договору купли-продажи (без их проведения) банком-залогодержателем, залогодателем, иным уполномоченным лицом.

Залогодержатель (банк) вправе оставить предмет ипотеки за собой (приобрести его) в случае объявления публичных торгов несостоявшимися, отказа единственного участника, подавшего заявку, от приобретения имущества.

Залогодержатель имеет право оставить за собой (приобрести) земельные участки, не проданные с публичных торгов.

В настоящее время залогодержателями земельных участков может быть ограниченный круг лиц: банки, Международная финансовая корпорация, Евразийский банк развития и Европейский банк реконструкции и развития, иные организации, определенные Президентом Республики Беларусь.

Собственниками земельных участков в Республике Беларусь могут быть только резиденты Республики Беларусь, за некоторым исключением. Собственниками земельных участков с определенным целевым назначением могут выступать только граждане, но не юридические лица (например, если участок предоставлен для коллективного садоводства, дачного строительства).

Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права.

20.10.2014

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 12, за месяц 243

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2014