Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

К оценке стоимости объектов гражданских прав - профессиональный подход

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Жилищное законодательство РБ » К оценке стоимости объектов гражданских прав - профессиональный подход

13 и 14 ноября 2003 года в Минске проходила конференция «Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в Республике Беларусь», организованная РУП «Институт недвижимости и оценки» Министерства экономики Республики Беларусь, на которой обсуждались различные вопросы, касающиеся оценочной деятельности, в частности, вопросы экспертизы оценки, переоценки основных средств, оценки стоимости автотранспортных средств, оценки земель населенных пунктов Беларуси, оценки интеллектуальной собственности, оценки объектов с целью внесения залога, регистрации недвижимости и другие. Кроме этого, на конференции был представлен и обсужден законопроект Республики Беларусь «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», определяющий правовые основы проведения оценки стоимости объектов гражданских прав в республике и регулирующий отношения, возникающие в процессе осуществления оценочной деятельности - первый официальный документ в сфере оценки. В конференции приняли участие представители республиканских и областных органов государственной власти страны, ученые и оценщики Беларуси.

Сегодня мы познакомим наших читателей с законопроектом Республики Беларусь «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», по основным положениям которого на конференции выступил депутат Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь, заместитель председателя Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Кирилл Холопик, который явился одним из автором документа.

Как отметил депутат Холопик, до конца года данный законопроект планируется рассмотреть во втором чтении на сессии Палаты представителей Национального собрания. Если он будет принят депутатами, одобрен Советом Республики и пройдет процедуру подписания у президента страны, то вступит в силу только через год после его официального опубликования. Документ станет обязательным как для всех оценщиков, так и для юридических лиц и субъектов хозяйствования, которые пользуются им для осуществления обязательной оценки.

В общей части законопроекта дается определение основным терминам и понятиям в сфере оценки, определяются объекты и субъекты оценки, прописаны полномочия президента, правительства и республиканских органов государственного управления в области оценки, а также полномочия некоммерческих объединений оценщиков.

Депутат отдельно остановился на ст. 10 закона, которая вводит перечень случаев, когда оценка является обязательной. Кроме этого, в статье приводится перечень случаев, когда обязательная оценка может осуществляться только независимыми оценщиками. По мнению разработчиков закона, это является очень важным, потому что кроме независимых оценщиков обязательная оценка может выполняться и работниками тех организаций и предприятий, которые сами являются потребителями этой оценки или им нужны результаты этой оценки, так называемая внутренняя оценка.

Отдельная статья посвящена стандартам оценки. В этой связи К. Холопик отметил, что в Палате представителей в двух чтениях уже принят закон о техническом нормировании и стандартизации, который отменяет действие закона о стандартизации и не только более подробно регламентирует все вопросы в сфере стандартизации, но и более широко освещает вопросы технического нормирования. Поэтому разработчики закона об оценке пошли по пути применения общепринятой в мировой практике в отношении оценочной деятельности понятий стандарты оценки, которые будут сейчас включать как технические регламенты, технические условия в сфере оценки, так и государственные стандарты и стандарты предприятий в сфере оценки.

Большое внимание в законе уделяется методам и подходам к оценке. Данные понятия, заметил К. Холопик, в российском и зарубежном законодательствах отсутствуют (об этом идет речь в подзаконных актах). У наших же разработчиков стояла задача более подробно регламентировать этот вид деятельности. Поэтому в законе вначале дается определение методам, а далее говорится о том, в каких случаях их надо использовать обязательно. Как показывает практика, подчеркнул далее депутат, зачастую даже на очень сложные объекты оценщики дают непрофессиональные заключения об их стоимости. Сейчас же закон гласит, что для оценки объекта обязательно должен быть применен хотя бы один из методов, на который надо сослаться. Оценщику дается право самому утвердить этот метод. В заключении также должны быть отражены и другие прописанные в законе требования. Поэтому после принятия закона, считает депутат, непрофессионально сделанные заключения не будут иметь никакой юридической силы. Ни одна организация не будет их принимать, а тем более использовать как документ к действию.

Учитывая то, что самыми распространенными видами стоимости, которые сегодня определяются оценщиками, являются бухгалтерские виды стоимости или виды стоимости объектов оценки, определяемые состоянием рынка, в законе даются определения этим понятиям. Закон также определяет наиболее распространенные бухгалтерские виды стоимости - первоначальная стоимость, восстановительная, стоимость замещения и остаточная, а также отдельные виды стоимости, определяемые состоянием рынка - рыночная стоимость, специальная рыночная стоимость, утилизационная стоимость. По словам депутата Холопика, больше всего времени разработчиками закона было потрачено на то, чтобы дать очень четкие и подробные определения этим понятиям.

В своем выступлении депутат обратил особое внимание присутствующих на важную норму закона, прописанную в п.8 ст. 14, где говорится о таких видах стоимости, как «действительная стоимость», «обычно используемая стоимость», «разумная стоимость», «реальная стоимость», «фактическая стоимость», «эквивалентная стоимость». Это виды стоимости, часто используемые сегодня в различных законодательных актах. Причем речь идет о законодательных актах, пояснил К. Холопик, которые были приняты еще в 70-90-е годы и в которых слова «рыночная стоимость» не принято было использовать, поскольку рынка как такового тогда не существовало. Поэтому сегодня в законопроекте четко указывается, как и в российском законодательстве, что если используются эти понятия, то это означает, что речь идет о рыночной стоимости. По мнению депутатов, это очень важный момент, который в дальнейшем будет иметь положительные последствия. По словам К. Холопика, во всяком случае в судах, когда сегодня рассматриваются эти вопросы, бухгалтерская стоимость не будет приниматься вообще, потому что если в деле, к примеру, фигурирует «действительная стоимость» и судья привлекает к делу независимого оценщика, то в своем поручении оценщику можно будет даже не писать, какая стоимость подлежит определению, т.к. понятно, что речь идет о рыночной стоимости.

Далее в законе говорится о необходимости проведения мониторинга рыночных цен. Этого, кстати, также нет в российском законодательстве. Появление бюллетеней, справочников рыночных цен, скажем, по автотранспорту или недвижимости, официально изданных Министерством статистики или иным органом (определением такого органа займется правительство), станет очень хорошей базой для оценщиков, но только в том случае, если эти статистические данные будут отражать реальную ситуацию на рынке. Вместе с тем, закон не обязывает оценщика в своей работе обязательно использовать такую информацию.

Российский закон об оценке регулирует исключительно независимую оценку. Как отметил депутат Холопик, вначале и наш законопроект был разработан по такому же принципу. Однако депутатам поступило много замечаний. Оппоненты ссылались, в частности, на оценку в соответствии с законом о приватизации. К примеру, есть комиссия, которая оценивают имущество, подлежащее приватизации. Есть комиссия, которая оценивает конфискованное имущество и выставляет его на продажу, торги. Есть целый ряд других случаев, прописанных в законах, указах, декретах президента, где говорится об оценке, но не привлекаются независимые оценщики. Безусловно, как пояснил далее К. Холопик, депутаты надеются, что со временем сфера внутренней оценки будет постепенно сужаться, потому что независимая оценка более эффективная. Но сегодня она реально существует, поэтому в ст. 16 закона прописано, что внутренняя оценка существует, что она применяется и дано ей определение. Но все же есть замечания, что эту статью надо расширить, к примеру, указать, что внутренняя оценка может быть обжалована.

В данном законопроекте подробно регламентируются требования к договору на проведение независимой оценки, указывается, что он должен быть только в письменной форме и содержать большой перечень существенных условий. Как заметил К. Холопик, если законодательство утверждает, что договор должен содержать следующие существенные условия, и если хотя бы одного из этих условий в договоре нет, то это юридически означает, что договор не заключен. То есть, он не имеет ни малейшей юридической силы ни для сторон, ни для государства. Значит, достаточно в договоре на проведение независимой оценки не указать, к примеру, вида определяемой стоимости, и договор будет недействительным.

Это же касается и формы предоставления результата независимой оценки. В законе указывается, что существует две формы - заключение об оценке (упрощенная форма) и отчет об оценке (полная). В заключении указывается только конечный результат независимой оценки и даются некоторые дополнительные сведения об оценщике, используемом методе и другие. Отчет - более подробный документ, который содержит подробное описание того, как была рассчитана итоговая стоимость объекта оценки.

В законе четко определено понятие достоверности стоимости, определенной независимым оценщиком, где говорится, что любая оценка, выполненная независимым оценщиком, является изначально достоверной, если судом не установлено иное. Как заметил депутат Холопик, в России в соответствии с законодательством недостоверность оценки могут устанавливать еще и различные органы государственной власти. Большие споры вызвало определение такого понятия, как экспертиза оценки. В законе слово экспертиза не упоминается умышленно, заметил К. Холопик. Это понятие называется другими словами. Указано, что в отдельных случаях оценка признается достоверной только после выполнения процедуры проверки отчета об оценке в порядке, предусмотренном законодательством. Речь, безусловно, идет о случаях, прописанных в законодательных актах. Например, Гражданский кодекс предусматривает необходимость экспертизы оценки для целей внесения неденежных вкладов в уставный фонд. Это же продублировано и в декретах президента. Как отметил далее депутат, для целей приватизации при отчуждении государственного имущества также проводится экспертиза оценки. Она сегодня существует, поэтому законом об оценке нельзя отменить выше названные документы. Однако закон создает условия, чтобы со временем, по мере того как будет развиваться институт оценки и набирать авторитет, в соответствии с законодательством в документ могут быть внесены изменения, поскольку институт экспертизы отомрет по той лишь причине, что к профессиональному уровню оценщика предъявляются очень высокие требования и результат его работы нет нужды подвергать экспертизе.

Иск об установлении факта недостоверности стоимости объекта оценки по проекту закону может быть предъявлен в течение десяти лет со дня заверения заключения. Некоторые считают, что это очень большой срок. Но поскольку, подчеркнул выступающий, оценка нередко лежит в основе заключения сделок, а максимальный срок исковой давности - 10 лет, то депутаты считают, что этот срок вполне допустимый.

Что касается рекомендуемости оценки, то закон устанавливает, что оценка признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, но ни в коем случае не обязательной, не считая случаев, когда белорусское законодательство обязывает проводить независимую оценку, например, при банкротстве, отметил депутат.

Закон предоставляет исполнителю оценки, кроме общеизвестных прав, которые есть и в российском законодательстве, также право получать от третьих лиц, в том числе от государственных органов и организаций, информацию в письменной и устной форме, необходимую для проведения независимой оценки. В законе прямо указывается, что исполнитель оценки имеет право получать информацию в организациях, осуществляющих государственную регистрацию сделок, для получения цен на объекты с целью сравнения. В этой связи депутат Холопик отметил, что таких полномочий сегодня у оценщиков нет. Более того, в законе о государственной регистрации недвижимости написано, что никто не вправе получать такую информацию, кроме случаев, когда такое право прямо предоставлено законом. Поэтому получается, если законом об оценке такое право не будет предоставлено оценщику, то он ни при каких обстоятельствах не получит этой информации. А имея такие полномочия, оценщик сможет полученную информацию взять в основу своей работы и приложить ее к отчету.

Что касается обязанностей исполнителя оценки, то все они стандартные, кроме одной, которая подвергается критике - хранить копии отчетов и заключений об оценке не менее десяти лет со дня заверения заключения. Почему взят именно этот срок? Как отметил выступающий, опыт России показал, что отчеты по результатам оценки там не хранятся более года. И это создает большие трудности в случае получения в более поздний срок необходимой информации. Поэтому наши разработчики решили, что поскольку срок исковой давности по сделкам 10 лет и в целях защиты интересов тех, кто использовал результаты оценки для себя и не сохранил по какой-либо причине этот отчет, а значит, не может использовать его в суде как доказательство, он всегда сможет обратиться к оценщику и в течение срока исковой давности попросить его предоставить отчет.

Закон гласит, что независимая оценка должна обязательно осуществляться аттестованным оценщиком. Как заметил К. Холопик, есть случаи, когда внутренняя оценка также должна выполняться только аттестованным оценщиком. По этому поводу в законе говорится, что эта организация должна сама обучить оценщика, аттестовать его, и тогда он сможет производить оценку. Депутат считает, что аттестацию оценки надо разделить по видам объектов оценки, как это сегодня у нас и существует. Хотя по этому вопросу высказывались различные точки зрения. Одни предлагали аттестацию по всем видам объектов объединить, другие - выработать критерии для различных видов объектов оценки в отдельности. Кто и как будет проводить аттестацию, решит правительство, парламент такой детализацией не занимается, заключил К. Холопик.

Требования к претендентам на аттестацию в качестве оценщика выставляются не очень высокие. Главное, чтобы он был дееспособен, проживал на территории Республики Беларусь и имел высшее образование. Более того, государственные органы не могут устанавливать к оценщикам дополнительные требования.

Дискуссию вызвал и вопрос наличия у оценщика личной печати. Одни считают, что это принесет только лишние хлопоты и дополнительные расходы. Однако депутаты решили, что у оценщика, как и у нотариуса, врача, к примеру, должна быть личная печать, что в свою очередь будет содействовать повышению его статуса в обществе.

Относительно продления срока действия аттестата оценщика, то, как заметил К. Холопик, депутаты проявили в этом вопросе нестандартный либеральный подход, не имеющий аналогов в белорусском законодательстве. Чтобы продлить срок действия аттестата, оценщик должен предоставить перечень определенных документов, на основании которых орган по аттестации выносит свое решение.

Аннулирование аттестата оценщика также осуществляется органом по аттестации в случаях, если суд признает заключение об оценке заведомо ложным или установит факт причинения оценщиком ущерба в результате умышленных действий или некомпетентности при определении стоимости объекта, а также в некоторых иных случаях.

Заключительная статья закона определяет меры по реализации положений данного закона. В частности, в срок не позднее одного года со дня официального опубликования закона правительство должно разработать и утвердить программы стандартизации в области оценки стоимости объектов и сертификации в области независимой оценки в Республике Беларусь.

В заключение депутат К. Холопик отметил, что работать над законом было очень сложно. С одной стороны, ощущалось давление на депутатов от представителей различных государственных органов власти, которое иногда чуть ли не доходило до обвинений в коррупции, с другой - со стороны оценщиков, недовольных резким ужесточением требований к их деятельности. Но в целом закон достаточно либеральный, узко специализированный, и если он будет принят депутатами и подписан президентом, это, безусловно, пойдет только на пользу как государству и населению, так и добросовестным оценщикам.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

24.11.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 125

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2003