Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Если дольщик сомневается

В последнее время в Минске, да и в других городах Беларуси заметно увеличилось количество случаев, когда граждане, строящие квартиры на долевых началах, ставят под сомнение суммы, которые им приходится платить заказчику за строящиеся метры. Причем заполучить у заказчика данные о том, куда и на какие цели были направлены средства дольщиков, дабы доказать нецелевое использование части этих средств, чаще всего весьма проблематично. Еще сложнее -- заставить заказчика возместить соответствующий материальный ущерб, причиненный гражданам–застройщикам, особенно если жилье строится без государственной поддержки. Но что же на этот счет говорит законодательство.

Так, постановлением Совета министров и Нацбанка Республики Беларусь от 22 ноября 2000 года N 1772/55 "Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей" для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей за счет средств физических и юридических лиц, установлены следующие экономические санкции:

- аккумулирование денежных средств юридических и физических лиц без открытия специального счета влечет наложение штрафа в размере до 50 процентов аккумулированной суммы, а также возврат соответствующих сумм;

- нецелевое использование аккумулированных средств юридических и физических лиц влечет наложение штрафа в размере до 50 процентов суммы, использованной не по целевому назначению, а также возврат соответствующих сумм.

Согласно же Указу Президента Республики Беларусь № 185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений" завышение объемов или стоимости выполненных строительно-монтажных работ и произведенных затрат при строительстве (реконструкции) жилья с привлечением льготных кредитов влечет наложения штрафа на подрядчика и заказчика (за исключением организаций граждан-застройщиков) в размере суммы такого завышения (в равных долях).

В свою очередь завышение стоимости строительно-монтажных и ремонтных работ может быть выявлено как при проведении документальной проверки, так и путем проведения контрольных обмеров. И то и другое могут инициировать сами дольщики, привлекая к работе независимых экспертов. Согласно Закону "О правах потребителя" заказчик (подрядчик) не имеет права отказать представить необходимые документы для проведения экспертизы тем же дольщикам, товариществу собственников, образованному из дольщиков либо иной организации граждан-застройщиков.

О том, с чем могут быть связаны завышения объемов работ и соответственно стоимости квадратного метра строящегося жилья, говорится в Инструкции о порядке проведения проверки правильности расходования государственных средств, выделенных на капитальное строительство и ремонт объектов, и производства контрольных обмеров строительно-монтажных и ремонтных работ (зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь 17.06.1999, регистрационный номер 8/498). Правда эта Инструкция действует в отношении объектов, которые строятся с государственной поддержкой. Но, думается, кое-что вполне применимо и при проверке иных объектов.

Так, завышения, которые можно установить расчетным путем, могут быть вызваны:

- неправильным применением индексов, нормативов накладных расходов, плановых накоплений, временных зданий и сооружений и прочих лимитированных затрат, нормативов транспортных, заготовительно-складских расходов, коэффициентов на стесненность или реконструкцию, тарифных ставок, нормативов на содержание технадзора, осуществление авторского надзора, отчислений на развитие производственной базы;

- неправильным применением единичных расценок сборников ЕРеР, поправочных коэффициентов;

- несоблюдением нормативного расхода строительных материалов;

- завышением цен на строительные материалы;

  • арифметическими ошибками;
  • выполнением строительно-монтажных работ, осуществлением производственных затрат на объектах, по которым отсутствует проектно-сметная документация;

- устранением дефектов оборудования.

К завышениям, которые можно выявить путем контрольных обмеров, относятся:

- включение в расчетные документы работ и затрат, фактически не выполненных или ранее оплаченных;

- неправильное применение расценок, норм и цен;

- необоснованное увеличение стоимости монтажных работ за счет завышения количества единиц и веса оборудования;

- некачественно выполненные работы;

- повторное предъявление к оплате отдельных элементов прямых затрат;

- стоимость работ по устранению брака и переделкам некачественно выполненных строительных и ремонтных работ (эти работы должны выполняться за счет подрядчика, допустившего брак);

- другие завышения объемов и стоимости работ.

Кстати, как показывает практика, в числе завышений могут оказаться и суммы, которые заказчик направляет на возведение внутри жилого дома нежилых помещений, не относящихся к местам общего пользования. Или, например, какую-то часть квартир заказчик строит для своих нужд, но за деньги дольщиков.

Причем по оценкам специалистов, по отдельным домам размеры нецелевого использования средств дольщиков оценочно могут составлять от 300 тыс. до 1,5 млн. долл.

Косвенное завышение стоимости может быть обусловлено срывами сроков строительства, причем не по вине дольщиков, преднамеренным (с целью привлечения максимального количества дольщиков) занижением договорной цены квадратного метра квартир в строящемся доме. Кстати, первоначальное занижение цены заказчик в последующем пытается компенсировать путем пересмотра в одностороннем порядке этой цены в пользу увеличения, объясняя это некими фарс-мажорными обстоятельствами. Последнее чаще всего бывает незаконно и может быть опротестовано в суде. Что касается удорожания квадратного метра по причине срыва сроков ввода объекта, которое заказчики в некоторых случаях тоже стараются компенсировать за счет дольщиков, то и это следует рассматривать как невыполнение заказчиком договорных обязательств перед дольщиками.

Причем, если сроки срываются по вине подрядчика, проектировщика и т.д., то это проблемы заказчика. Он вправе требовать от перечисленных субъектов компенсацию своих потерь, связанных с нарушением договорных обязательств перед дольщиками.

Например, в соответствии с Законом "Об основах архитектурной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь" разработчик утвержденного архитектурного проекта несет экономическую и юридическую ответственность перед заказчиком за проектные решения, принимаемые в соответствии с действующим законодательством. Постановлением же Совета Министров Республики Беларусь от 8 декабря 1999 года № 1907 "О применении экономических санкций за нарушения законодательства об архитектурной и градостроительной деятельности" установлены следующие размеры экономических санкций:

- за нарушение обязательных требований нормативной документации к виновным заказчику (застройщику), подрядчику, проектной организации - от 100 до 300 базовых величин;

- за несоблюдение проектных решений утвержденной проектной документации к подрядчику и за приемку работ, выполненных с такими нарушениями, к заказчику (застройщику) - от 100 до 300 базовых величин;

- за нарушение правил приемки и эксплуатации законченных строительством зданий и сооружений к виновным заказчику (застройщику), подрядчику, эксплуатационной организации - от 100 до 300 базовых величин.

В свою очередь постановлением правительства от 31 августа 1993 года N 583 "О мерах по улучшению строительного комплекса в условиях перехода к рыночной экономике" введена экономическая ответственность хозяйствующих субъектов за следующие правонарушения в строительстве:

- при строительстве (реконструкции, расширении, реставрации, капитальном ремонте) объектов по проектам, не прошедшим обязательной государственной экспертизы, при отсутствии в предусмотренных законодательством случаях деклараций об объемах и источниках инвестиций, лицензий и разрешений на право производства работ указанное строительство (реконструкция, расширение, реставрация, капитальный ремонт) приостанавливается и с заказчика, подрядчика и финансирующего банка взыскивается в государственный бюджет штраф в размере 10 процентов стоимости оплаченных работ (с каждого);

- при сдаче-приемке работ, выполненных с нарушением проектных решений, строительных норм и правил, с заказчика и подрядчика взимается в государственный бюджет штраф в размере 5 процентов стоимости оплаченных работ (с каждого);

- при некачественной разработке проектно-сметной документации с проектной организации взыскивается в государственный бюджет штраф в размере 10 процентов стоимости оплаченных некачественно выполненных проектных работ.

Из сказанного выше можно сделать вывод, что сегодняшнее законодательство позволяет дольщикам добиться разрешения конфликтных ситуаций в свою пользу, вызванных незаконными действиями заказчика. Между тем, на практике реализовать эту возможность редко когда удается. Во-первых, потому что граждане чаще всего слабо информированы о своих правах. Во-вторых, они не верят в положительный исход своих действий. В-третьих, чаще всего действуют разрозненно. И самое главное - невнимательно читают договоры, под которыми подписываются.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

01.03.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 52

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 9/2004