Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Закон гарантирует права детей

Продажа жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственников этих помещений, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Такое требование содержится в ст.123 Жилищного кодекса.

На практике нередко со стороны граждан – владельцев жилых помещений возникают вопросы о правомерности требований нотариальных контор в части представления согласия органов опеки и попечительства на продажу приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети. Основной аргумент этих граждан заключается в том, что действия нотариусов якобы не согласуются со ст. 44 Конституции Республики Беларусь, защищающей право гражданина на собственность (и, следовательно, право свободно распоряжаться ею).

Действительно, ст. 44 Конституции гарантирует каждому право собственности. Но в этой же статье говорится и о том, что осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

Наряду с гарантией гражданам республики права на жилище законодательство содержит и ряд специальных норм, гарантирующих право на жилище детям (см. ст. 192 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, ст. 123 Жилищного кодекса и др.). Поэтому и не должны возникать сомнения в правомерности требований в этой части работников нотариальных органов.

Следует иметь в виду и то, что в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда при оформлении приватизации квартиры жилищные квоты несовершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, суммируются с квотой родителей, а при их отсутствии – с квотой одного из совершеннолетних членов семьи. В связи с этим несовершеннолетние члены семьи нанимателя, родившиеся до 1 июля 1992 года, квота которых зачтена при приватизации, также являются участниками приватизации и имеют право на долю в жилом помещении. Отчуждение такого жилого помещения без согласия органов опеки и попечительства является основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, если в результате продажи жилого помещения права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены (т.е. он будет и в дальнейшем обеспечен жильем, отвечающем санитарно-техническим требованиям и другим потребительским качествам по установленным нормам), орган опеки и попечительства вправе в установленный для рассмотрения срок дать согласие на совершение сделки по купле-продаже жилого помещения.

Порядок согласования органами опеки и попечительства сделок по отчуждению жилых помещений определяется соответствующими местными органами власти.

Например, решением Минского горсовета депутатов от 19.10.1999 г. № 39 «Об утверждении Положения о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан определено, что заявление установленной формы для получения согласия на отчуждение жилья подается в исполком по месту прописки заявителя. В случае его прописки вне Минска (отсутствия прописки) заявление подается в исполком по месту расположения квартиры.

Заявление для получения согласия на отчуждение жилого помещения частного жилищного фонда подает только собственник этого жилья или согласно п.2 ст.183 Гражданского кодекса Республики Беларусь письменно уполномоченное им лицо.

Вместе с заявлением в исполком представляются:

копия правоустанавливающего документа и технического паспорта на жилое помещение;

копия финансово-лицевого счета на квартиру;

копия договора о долевом строительстве жилья и справка застройщика о внесении гражданином денежных средств в размере не менее половины общей суммы, необходимой для строительства жилья, - при отчуждении квартиры в связи со строительством другого жилого помещения для постоянного проживания;

копия финансово-лицевого счета приобретаемого жилого помещения – при отчуждении квартиры с целью приобретения другого жилья взамен отчуждаемого;

документ паспортно-визовой службы, подтверждающий выезд из г. Минска, - при выезде на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь;

другие документы по усмотрению заявителя.

Оригиналы правоустанавливающего документа, технического паспорта на жилое помещение, договора о долевом строительстве жилья, документов, подтверждающих факт и степень родства, а также гражданский паспорт лица, подающего заявление, представляются для обозрения.

В представляемых копиях лицевых счетов указываются дата и причина убытия членов семьи заявителя, убывших на постоянное или временное жительство в другие жилые помещения в течение года, предшествующего обращению.

Исполком не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов. При необходимости он запрашивает дополнительные сведения в государственных органах.

Согласие (отказ в согласии) на отчуждение жилого помещения выдается заявителю в форме выписки из протокола заседания исполкома. При отказе в согласии в ней должен быть указан мотив отказа. Отказ может быть обжалован заявителем в Минский горисполком и суд в установленном порядке.

Наиболее сложными в правоприменительной практике являются вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости, в частности жилых помещений, продавцами и покупателями которых являются граждане, имеющие в составе своих семей несовершеннолетних детей (добросовестный приобретатель – лицо, приобревшее какое-либо имущество у другого лица, не зная и не подозревая о том, что последний не имел права отчуждать это имущество).

Эти вопросы стали предметом изучения Верховным судом Республики Беларусь, который проанализировал судебную практику по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, и в целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории постановлением Пленума суда от 26.03.2003 г. № 2 дал соответствующие разъяснения.

Так, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование данного жилого помещения у добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст.172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.180).

Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления так называемого виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о признании недействительности сделки с жилым помещением.

В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилья. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке.

Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о притязаниях на него лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов.

09.08.2004

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 11, за месяц 51

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 32/2004