Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Земля - основа ипотеки

Составной частью жилищной политики и источников внебюджетного финансирования жилищной сферы в Республике Беларусь должна стать в последующем система ипотечного кредитования, концепция которой утверждена правительством. Однако, чтобы создание такой системы стало возможно, необходимо решить ряд вопросов в области регулирования земельных отношений. Их важность обусловлена тем, что в основе любой ипотечной системы лежит земля, а сама ипотека означает кредитование под залог земли.

По мнению генерального директора Национального кадастрового агентства

Сергея Шаврова, первая задача, требующая первоочередного решения, состоит

во внедрении в отечественном законодательстве принципа, согласно которому земельный участок выступает в качестве единого объекта недвижимости. Именно земля выступает гарантом исполнения обязательств, а не отдельное здание, поскольку последнее не может функционировать самостоятельно без земли. Сегодня наше законодательство в этом отношении несовершенно. Оно допускает раздельную оборотоспособность земельных участков, с одной стороны, и того, что на них находится (то есть зданий и сооружений - недвижимость), - с другой.

Сегодняшнее положение, когда права на землю и права на находящиеся на ней

строения не урегулированы, является не только препятствием для ипотеки, но зачастую и создает множество проблем в повседневной жизни граждан. Внедрение в ипотечное законодательство принципа первичности земли гармонизировало бы его к законодательству Российской Федерации, в котором данный принцип провозглашен законом в 2001 году.

Другая важнейшая задача состоит в том, чтобы облегчить, а в некоторых

случаях и легализовать существующий в скрытой форме гражданский оборот прав на земельные участки. Для этого, по мнению С. Шаврова, необходимо изменить структуру земельных правоотношений в пользу прав собственности и аренды. Именно эти права могут переходить от одного субъекта к другому и быть предметом залога. Сложившаяся же структура прав с этой точки зрения у

нас крайне неблагоприятна и является основной причиной существования

теневого земельного рынка. Всего правами собственности или аренды

обладают лишь 2 процента юридических лиц - землепользователей и менее 18 процентов - граждан.

Для решения этой задачи в нашей стране вполне может быть применен опыт

Китая, где гражданский оборот образуют права аренды земельных участков.

Процедура ипотеки упростились бы, а риски залогодержателей уменьшились, если бы арендатор имел возможность передавать право аренды земельного участка третьим лицам без согласия собственника. В настоящее время стоимость прав на землю у нас не известна. Это обстоятельство несомненно тоже препятствует ипотеке. Поэтому предстоит решить еще одну важную задачу - создать механизм определения стоимости земли и на этой основе эффективный механизм формирования цен на земельные участки.

Решение этой задачи важно не только для ипотеки. Государство, будучи главным собственником земель, является и основным получателем земельной ренты. Нельзя сказать, что данное обстоятельство им эффективно используется. Мешает отсутствие механизма возврата инвестиций, направляемых на совершенствование земель. Сегодня государство, сколько бы

оно ни вкладывало средств в улучшение земель и тем самым в увеличение их

стоимости, не может увеличить его рентные доходы, потому что исчисления рентных платежей не зависят от стоимости земель. Как считает Сергей Шавров, решение этой задачи целесообразно начать с кадастровой

оценки земель крупных городов. Именно в них наиболее дорогие земли, где сосредоточен основной рентный потенциал страны.

Кадастровая оценка земель позволила бы сделать еще один современный в

истории шаг - в сторону нормирования потребления земли через конкурентное

распределение прав на землю, включая права аренды.

Развитие ипотеки у нас не сдвинется с места, если не будет создана удобная, простая и дешевая единая система государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость. В этом направлении уже много сделано. Принят закон о внесении изменений и дополнений в Кодекс о земле, который важен для развития государственного земельного кадастра, а также проект закона о регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В Комземе завершается работа над созданием технической системы, которая позволит воплотить в жизнь указанные законы.

Конечно, само по себе решение перечисленных задач не создаст систему

ипотечного кредитования, но, во всяком случае, обеспечит первичные

необходимые условия для развития ипотеки.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ (По материалам парламентских слушаний по жилищной политике)

10.06.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 12

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 23/2002