Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Нужен офис: как арендовать и не потерять

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Нужен офис: как арендовать и не потерять

"Стоимость аренды офиса - это арендная ставка, умноженная на площадь офиса?" -" Нет, в зависимости от офиса, практически столько же еще надо держать в уме." Этот диалог лишь вкратце указывает на наличие подводных камней при расчете стоимости аренды офиса. О каких скрытых платежах следует знать арендаторам и на какие реальные ставки аренды рассчитывать – далее в статье.

Зачастую в объявлениях о предлагающихся в аренду офисах указываются очень привлекательные ставки. Их основная задача – привлечь внимание потенциального арендатора. Но самое интересное начинается дальше, когда договаривающиеся стороны переходят от слов к делу и начинают согласовывать проект договора.

- Если в объявлениях ставки могут указываться любые и их соответствие действительности зависит лишь от порядочности лица, размещающего объявление, то договор аренды выступает своего рода «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальные суммы аренды, которые лягут на арендатора, - рассказывает начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов.

Скажу из практики общения с арендаторами, - продолжает Сергей Владимирович, – абсолютное большинство из них, хотя бы раз, но сталкивались с ситуацией, когда лишь в самый последний момент узнавали, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды офиса. Зачем собственники на первоначальных этапах скрывают эти платежи и умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно - ведь все равно арендатор узнает о них. После этого у последнего неизбежно появляется чувство, что его хотели обмануть. А это чувство продуктивности дальнейшим переговорам по аренде офиса совсем не добавляет. Скорее, даже наоборот - нередки случаи отказа от аренды.

К числу «завуалированных» и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей Сергей Владимирович отнес следующие:

  • Эксплуатационные платежи

Заключая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

Следует различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Если вкратце, то под коммунальными платежами понимается фактический объем потреблённых арендатором коммунальных ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию), в то время, как эксплуатационные платежи представляют собой затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).

Средняя величина эксплуатационных расходов в бизнес-центрах г. Минска
Класс качества бизнес-центраЭксплуатационные расходы, €/кв. м. с НДС
Средняя величинаМинимальнаяМаксимальная
Класс «А»3,01,85,0
Класс «В»2,51,54,0
Класс «С»2,01,53,0

- Как правило, величина эксплуатационных расходов зависит от инженерно-технического оснащения бизнес-центра, объёма и качества оказываемых арендаторам услуг. Например, офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, - поясняет Сергей Войтов.

В то же время, большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. В частности, это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт.

  • Коридорный коэффициент

Зачастую, собственники бизнес-центров с целью «сдачи в аренду» не только офисов, но и площадей общего пользования (коридоры, холлы и т.п.), используют надбавку к «офисной» арендной ставке или, так называемый, коридорный коэффициент.

- Если вы хотите снять небольшой офис, то надо быть готовым к тому, что базовая ставка аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента, который определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади бизнес-центра. Чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, - поясняет Сергей Владимирович.

Средние ставки аренды на офисы площадью порядка 100 кв.м., EUR/кв.м. с НДС

  • Планировка офиса

На итоговую стоимость аренды влияют и планировочные решения офиса. Неправильная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве – это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест.

- Пусть офис имеет красивейшие пейзажные виды из окон и оснащен умной системой кондиционирования, но если его угловая форма не подходит вашей компании (разделяется рабочее пространство на два крыла, со всеми вытекающими из этого последствиями: расстановка мебели и проведение слаботочных сетей к каждому рабочему месту, организация коммуникаций сотрудников в рамках рабочего процесса и т.п.), то вам придется не только мириться со снижением эффективности труда сотрудников, но, возможно, и арендовать дополнительные площади, чтобы комфортно разместить всех сотрудников.

Что мы имеем в итоге? Изначально заявляемая арендная ставка (которую еще называют «базовой») не всегда является конечной. И если в процессе переговоров с собственником офиса вы сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м., то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

- Сейчас, когда офисы становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. За счет продуманности конструктивных и функциональных решений, изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 /кв. м. с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 /кв. м. с НДС офис класса «С». Важно лишь при выборе офиса знать, на что обращать внимание.

«Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса»

25.10.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 9, за месяц 44

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2016