Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Горячий январь заставил риэлтеров скорректировать свои прогнозы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Горячий январь заставил риэлтеров скорректировать свои прогнозы

Последние два года столичный рынок жилья стабильно ставил рекорды – по минимальным ценам, объему предложения, максимальному количеству сделок. Прошедший январь дал понять, что 2018 г. по части рекордов тоже может удивить. О перспективах развития рынка в 2018 г. и о том, что на нем сейчас предлагается и что выбирают покупатели – далее в материале.

Прогнозы развития вторичного рынка жилья Минска на 2018 год были сдержанными. В частности, по ожиданиям группы компаний «Твоя столица» предполагался умеренный рост активности покупателей. Однако январь текущего года заставил скорректировать свои прогнозы: – эксперты заговорили о нарастающей активности и сделали смелое заявление. По их мнению, 2018 г. может стать еще одним годом рекордов.

Ни для кого не секрет, что от года к году, январь является месяцем затишья. В этот период потенциальные покупатели либо пытаются приспособиться к ухудшившемуся материальному положению вследствие роста обменного курса валют, либо ждут скорого наступления подобных негативных изменений в экономике. Однако январь текущего года стал исключением - снижения активности покупателей не произошло. И даже более того, по количеству поступивших в агентство недвижимости «Твоя столица» заявок на покупку квартиры, январь достиг самого активного по части сделок месяца 2017 г. – ноября. И это даже несмотря на большое количество январских посленовогодних праздников.

Подобная активность покупателей не прошла впустую: за январь по Минску было зарегистрировано 990 сделок купли-продажи квартир, что практически наполовину превышает показатель января 2017 г., и на 80% показатель января 2016 г.

Особенности январского спроса

По данным «Твоей столицы», наибольшим спросом в январе пользовались одно- и двухкомнатные квартиры – их доля в общем количестве сделок примерно равная – 38% и 36% соответственно. В то время как квартиры с четырьмя и более комнатами выбрали лишь 4% покупателей.

Среди однокомнатных квартир наибольшей популярностью у покупателей пользовались квартиры, расположенные в каркасно-блочных домах, моложе 2000 года постройки.

Среди проданных в январе двухкомнатных квартир преобладали хрущевки-брежневки.

В составе трехкомнатных квартир преобладали стандартные панельные дома 1977-1999 годов постройки.

Самый распространенный тип сделок на нашем рынке – это сделки с квартирами стандартных потребительских качеств. На них приходится порядка 65-70% всех заключаемых сделок. Как правило, такую квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. Исключение составляют клубные дома или дома в престижной застройке. Основной критерий такого жилья – бюджетный ремонт “эконом-класса” с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием. После покупки, такие квартиры потребуют, как минимум, косметический ремонт. В части случаев требуются более серьезные вложения – замена оконных рам, напольного покрытия или плитки в санузлах. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств – это жилье без отделки (черновая строительная отделка) или со стандартным “мапидовским” ремонтом.

Готовые к проживанию квартиры – это квартиры с хорошим, достаточно свежим ремонтом, и, частично, мебелью. С квартирами этого класса качества заключается порядка 25-30% от всего объема сделок. Ремонт в таком жилье выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольные покрытия. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе либо гардеробная). Привлекательность этих квартир заключается в том, что благодаря наличию хорошего и при этом сделанного совсем недавно ремонта, будущий собственник может спокойно заезжать в квартиру и не думать об обновлении внешности квартиры еще долгое время.

Отдельным классом можно выделить элитное жилье. К отличительным особенностям элитных квартир следует отнести их расположение в центре города либо в престижных застройках, либо в составе отдельных клубных жилых домов. Современные престижные комплексы имеют огороженную территорию и видеонаблюдение, а также паркинг или охраняемые парковочными местами из расчета не менее 1 машиноместа на квартиру. Такие квартиры имеют очень качественный, зачастую дизайнерский ремонт, выполненный с использованием дорогих материалов. На долю элитного жилья приходится от 1 до 3% заключенных сделок.

Что касается цен, то здесь следует различать цены предложения и цены реальных сделок. Первые во многом отражают не объективные тенденции рынка, а желания собственников. Поэтому некоторый рост за январь по ним виден, но не по всем сегментам качества и в целом не более 5%. В то время, как цены фактически совершенных сделок остались без существенных изменений, но по ним была отмечена интересная особенность – сближение квартир нижнего ценового диапазона (стандартных потребительских качеств, +2% к цене кв. м. декабря 2017 г.) и квартир, готовых к проживанию (с ремонтом и мебелью, -2% к цене кв. м. декабря 2017 г.).

В настоящее время, зачастую и продавцы, и покупатели не могут правильно определить рыночную стоимость жилья и завышают либо занижают ее, ориентируясь на средние цены по рынку.

Чем же плох ориентир в виде средней цены сделок, сформировавшейся в городе?

Как правило, средняя цена представляет из себя среднеарифметическое из всех заключенных в предыдущем месяце сделок. К слову сказать, в эти сделки входят и элитные квартиры в клубных домах, и квартиры в обычных “панельках”, и сделки с квартирами в весьма удаленных от центра спальных районах с сомнительной инфраструктурой. В результате, расчетная средняя стоимость квадратного метра так же далека от реально продаваемой квартиры, как и средняя температура по больнице от состояния конкретного больного.

Для того, чтобы правильно определить цену квартиры, необходимо использовать специальную методику оценки жилья, согласно которой реально заключенные сделки распределяются по нескольким типам жилья:

  • квартиры стандартных потребительских качеств;
  • готовые к проживанию квартиры;
  • элитное жилье.

Естественно, что стоимость квартир стандартных потребительских качеств несколько ниже средней цены, сформировавшейся на рынке, а средняя стоимость готовых к проживанию квартир, как правило, выше. Поэтому в качестве “мерила” используется средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств.

ГК "Твоя столица"

16.02.2018

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 17, за месяц 67

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 7/2018