Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Предложение квартир на вторичке «стареет»

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Предложение квартир на вторичке «стареет»

В конце 2014 года зарплаты белорусов достигли своего исторического максимума, после чего ушли в крутое пике, потянув за собой цены на квартиры. Но цены не единственное, что изменилось на рынке недвижимости за 2,5 года кризиса. Качество выставленных на продажу объектов также стало другим.

В ноябре 2014 года в продаже на вторичном рынке жилья Минска было столько же квартир, как и сейчас. Давайте сравним, что с тех пор изменилось.

Другой взгляд на цены

30-процентное падение цен на квартиры не является новостью для любого, кто хоть немного ориентируется в ситуации на рынке. Но на этот процесс можно посмотреть немного иначе. На графике ниже отображено распределение предложения квартир по цене на сегодняшний день и в ноябре 2014 года.

На первый взгляд, распределение очень схожее. Можно сказать, что от всех значений 2014 года отняли приблизительно 25 тысяч долларов. В результате появился совершенно новый ценовой диапазон от 30 до 50 тысяч, в котором сейчас проводится основная масса сделок.

Но «сдвиг влево» не единственное изменение – сама форма распределения теперь другая. Область максимальной концентрации объектов стала более выраженной, а сокращение числа предложений по мере роста цены идёт значительно быстрее.

Косвенно это намекает на определённые изменения в качестве тех квартир, которые сегодня выставлены на продажу. К слову, в разрезе комнат всё осталось неизменным. Основные отличия проявились в возрасте, материале стен и местоположении выставленных на продажу квартир.

Современное жильё, построенное после 2000 года, сократилось в количественном выражении на 20%. Квартир в каркасно-блочных домах стало меньше на 15-33%, в панельных – на 6-13%. Это отголоски той ситуации, которую мы наблюдали почти всё второе полугодие 2016 года, когда в общем объёме сделок начала расти доля «условно дорогих» квартир. Современное жильё, как правило с добротным ремонтом и в районах с хорошей транспортной доступностью, было в изобилии 2,5 года назад, но сейчас заметно сократилось. Отсюда и «похудевший» справа от пика график.

Ещё одним сегментом, где довольно неожиданно ухудшился выбор, оказались сталинки. Их по сравнению с началом кризиса стало меньше на 3-9%.

Хрущёвки и брежневки заняли то место, которое освободилось после ухода современного жилья. Панельных стало больше на 10-12%, кирпичных – на 6-13%. Самый ощутимый рост предложения наблюдался у 3-комнатных квартир. Примечательно, что квартиры в старом жилфонде пользовались в прошлом году повышенным спросом из-за своей низкой цены, но их доля на рынке всё равно увеличилась.

Типовых панельных и кирпичных домов 1970-90 годов постройки в Минске больше всего. Предложение в этом сегменте также увеличилось, но не так значительно (на 2-8%).

Изменения в разных частях города

География изменений во многом отражает описанное выше. Наибольший прирост предложения наблюдается в Заводском и Ленинском районах Минска. В Чижовке, Серебрянке и Шабанах предложение увеличилось на 20-40% по сравнению с ноябрём 2014-го. Та же ситуация в Масюковщине, Кунцевщине, Степянке и Дражне. В центре стало больше квартир по оси Институт Культуры-Вокзал-Свердлова-начало Партизанского проспекта.

Сокращалось предложение в основном за счёт Центрального, Московского и Фрунзенского районов.

По сравнению с началом кризиса предложение ощутимо «постарело». Современное, готовое к проживанию жильё постепенно вымывается, его место занимают хрущевки и брежневки.

Хотя первичный рынок в этом анализе не рассматривался, такая ситуация – прямое следствие происходящих там процессов. В 2014 году рынок был наводнён огромным количеством новых квартир, сейчас количество активных строек резко сократилось. Многие из тех, кто раньше делал выбор между строящимися объектами и «свежей» вторичкой, всё чаще обращают свой взор на последнюю группу.

В прошлом году мы не раз отмечали ажиотажный спрос на хрущёвки за 30-40 тысяч. Не секрет, что продавцы таких квартир часто переезжали в более современное жильё. Так один очаг спроса сформировал другой. И если старый жилой фонд оправился от прошлогоднего «хапуна» и вновь прирастает в объёме, то дефицит качественного современного жилья постепенно назревает.

Если тенденция продолжится в обозримом будущем, это может привести к расслоению ценовой динамики. Старые квартиры продолжат дешеветь, в то время как современная вторичка может продемонстрировать и небольшой рост.

Артём Сахаревич, аналитик портала realt.by

13.03.2017

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 12, за месяц 27

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 10/2017