Столичная недвижимость: офисная недвижимость, итоги июня

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Столичная недвижимость: офисная недвижимость, итоги июня

Продолжение. Рассмотрим ситуацию, сложившуюся на рынке офисной недвижимости в июне.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В июне 2014 г. для приобретения путем участия в долевом строительстве в Минске предлагались офисные помещения в 27 бизнес-центрах классов «В» (16 объектов) и «С» (11 объектов). Цены предложения находились в диапазоне от 1 350 до 2 900 USD/кв.м с НДС, средняя стоимость составила 2 050 USD/кв.м с НДС. По сравнению с маем существенных изменений не произошло.

В настоящее время наблюдается баланс средних цен – небольшие колебания обусловлены появлением новых объектов и сдачей в эксплуатацию строящихся. Кроме того, в зависимости от объекта и позиционирования его на рынке, цены могут дифференцироваться в зависимости от:

– этажа, на котором расположено офисное помещение. Как правило, чем выше этаж, тем выше стоимость, но бывают и исключения. В любом случае, помещения расположенные на первом этаже стоят дороже. Кроме того, если в непосредственной близости от строящегося бизнес-центра находятся объекты рекреации и т.п., то офисные помещения с видом на них из окон также стоят дороже.

– площади помещения. В помещениях малого метража (до 300 кв.м) квадратный метр стоит дороже.

– уровня отделки. На данный момент объем предложения офисных помещений, предполагающих чистовую отделку («под ключ») примерно равно объему предложения офисов с черновой отделкой («Shell&Core»). В случае отделки базового уровня силами застройщика стоимость строительства повышается в среднем на 200 USD/кв.м.

– условий оплаты, которые в свою очередь зависят от срока сдачи объекта в эксплуатацию. Например, чем ближе завершение строительства, тем меньше шансов получить от застройщика рассрочку платежа.

На вторичном рынке современных офисных помещений в последнее время наблюдается своего рода ценовое «плато». О чем свидетельствуют и цены предложения на рынке. Так в июне 2014 г. средняя цена предложения по сравнению с маем осталась неизменной – 2 470 USD/кв.м. с НДС. В разрезе классов качества офисных помещений средняя цена предложения класса «А» сформировалась на уровне 3 250 USD/кв.м, класса «В» – 2 660, класса «С» – 2 270 USD/кв.м.

Говоря о средних ценах предложения современных офисных помещений на вторичном рынке, следует иметь ввиду, что их уровень и величина колебания во многом зависят от структуры предложения, поэтому судить о тенденциях на основе текущих данных с достаточной достоверностью нельзя. Углубленный мониторинг и анализ рынка свидетельствует как минимум о прекращении роста цен, что вместе с усиливающейся в 2014 г. тенденцией к снижению стоимости сделки по факту ее совершения относительно начального предложения (как правило, до 10%) и снижением покупательской активности на рынке подталкивает продавцов искать индивидуальный подход к каждому потенциальному покупателю.

Разброс цен предложения на офисные помещения, расположенные вне бизнес-центров (встроенные в жилые, торговые и административные здания, а также отдельно стоящие офисные объекты), достаточно велик – от 1 200 до 3 800 USD/кв.м с НДС, что обуславливается как местоположением помещения, так и годом его постройки, состоянием (наличие ремонта, функциональная составляющая) и площадью. Как правило, минимальные цены характерны для Заводского района и/или для помещений большой площади, а пиковые значения цен приходятся на помещения малого и среднего метража, а также расположенные в районе проспекта Независимости.

Средняя ставка аренды предлагаемых на рынке современных офисных помещений в июне сформировалась на уровне 25,6 EUR/кв.м с НДС. По отношению к маю имеется положительная динамика +2%, которая во многом обусловлена изменением структуры предложения на рынке офисных помещений. Поэтому говорить о росте арендных ставок нельзя. Углубленный мониторинг и анализ рынка свидетельствует как минимум о прекращении роста цен, что вместе с упомянутыми выше тенденциями и ожиданием выхода на рынок до конца текущего года большого объема офисных площадей стимулирует арендодателей предлагать определенные скидки и бонусы для удержания арендаторов в целях недопущения простоя помещений.

Средняя арендная ставка в разрезе классов качества, рассчитанная по июньскому предложению на рынке, имеет следующую величину: класс «А» – 36,8 EUR/кв.м с НДС, класс «В» – 22,3, класс «С» – 17,8 EUR/кв.м с НДС. Реальные же сделки, как правило, предполагают дисконт до 10% от цены предложения.

Твоя столица

21.07.2014

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 27

Тэги: коммерческая недвижимость