Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Офисная «долевка» - как это было и что сейчас

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Офисная «долевка» - как это было и что сейчас

Еще несколько лет назад, долевое строительство офисов предлагалось в 28 бизнес-центрах,а для привлечения дольщиков, достаточно было просто огородить участок застройки и повесить паспорт объекта. Почему тогда сейчас в активном предложении осталось только 3 бизнес-центра, а интерес покупателей существенно ослабел. Ответы на эти и другие вопросы – в ретроспективном изложении от руководителя «Твоя столица • Недвижимость для Бизнеса» Андрея Астрейко.

Офисный дефицит

Механизм долевого строительства коммерческой недвижимости сформировался в начале 2000-х годов.Его популярность,в первую очередь,была обусловлена наблюдавшимся в то время, дефицитом современных площадей. Поскольку имеющихся площадей не хватало, то новые надо было построить. Но лишь редкие девелоперы (застройщики) обладали необходимым капиталом, для самостоятельного строительства. Поэтому многие из них пошли путем привлечения средств будущих покупателей – дольщиков. Тем более это позволяло существенно повысить рентабельность проектов.

Наибольшую популярность и востребованность среди коммерческой недвижимости, механизм «долевки» получил в сегменте офисов. В результате развития бизнеса, требовалисьновые и современные рабочие места. Поэтому,когдав начале 2000-х стали появляться первые «стеклянные» бизнес-центры, на них начал формироваться мощный спрос. Глядя на них, с каждым годом, все больше компанийхотело выбраться из некогда считавшихся весьма престижными, зданий «советских» НИИ, но не могли найти подходящих вариантов. Но как известно, спрос, при недостатке предложения, увеличивает цены. И поэтому, имевшиеся на вторичном рынке офисы предлагались просто по космическим ценам и ставкам аренды. И в этой ситуации, возможность построить современный офис по демократичным ценам, благодаря вступлению в «долевку» на начальных стадиях строительства, выступало реальным выходом для всех «страждущих».

Офис – как выгодная инвестиция

Стоит отметить, что значительную долю среди дольщиков занимали инвесторы-физлица, приобретавшие офисы для последующей сдачи в аренду. Именно тогда, понятие «офис в бизнес-центре», стало обретать не только сугубо рабочий, но и инвестиционный смысл. Например, в 2004 году стоимость долевого строительства кв. м. в офисном центре, располагающемся в районе Немиги, стоило от 750 USD. Даже если еще к этому прибавить стоимость чистовой отделки порядка 150 USD/кв. м., то все равно, при арендной ставке в 15 EUR/кв. м. с НДС, собственник построенного офиса мог рассчитывать на доходность выше 20% годовых. И это, не говоря про потенциал роста стоимости самого офиса – ведь в 2004 г. никто не мог предугадать падение рынка через несколько лет. К слову, в начале 2012 г. стоимость долевого строительства кв. м. аналогичного офиса,уже поднялась до отметки в 1 700 USD с НДС.

Антикризисная корректировка цен

Интерес к офисной «долевке» с разной степенью активности продолжался до 2015 г., когда началась очередная волна кризиса, и в частности, за январь 2015 курс доллара резко вырос на практически 40%. Для «рублевой зоны» это было сильным потрясением. К этому времени офисный дефицит уже прошел, и поэтому действовавшие до этого цены потребовали корректировки в сторону снижения.

Опередить падение

Продавцы вторичного рынка начали реагировать раньше, чем застройщики, и поэтому цены на вторичном рынке первыми пошли вниз. Оно и понятно – когда продаешь один или два офиса, гораздо легче пойти на уступки в цене. Тем более, когда нужны деньги. А когда необходимо спланировать стратегию продаж целого бизнес-центра, площадью в несколько тысяч кв. м., то дисконт даже в 50 USD на кв. м., существенно снижает закладываемую в бизнес-план, выручку девелопера. Но на тот момент, в ситуации «падения» рынка, единственным правильным выходом было действовать на опережение, снижая цены. Но все рассчитывали, что скоро ситуация стабилизируется и все вернется на круги своя.

В итоге, к 2016 г. стоимость офиса с отделкой на вторичном рынке не только сравнялась со стоимостью долевого строительства, но и в ряде случаев, была даже ниже. В этой ситуации, и компаниям, приобретавшим офисы в личное пользование, и инвесторам, приобретавшим офисы для последующей сдачи в аренду, было выгоднее выбрать что-нибудь на «вторичке», чем ввязываться в экономически нестабильное время, в долевое строительство. Этому способствовала лояльность продавцов и достаточно широкий выбор –в среднем на вторичном рынке предложение составляло порядка 10 тыс. кв. м. готовых офисов в бизнес-центрах.

Переориентация на аренду

Кроме того, против «долевки» играли и другие факторы: вместе с ценами, снижались и ставки аренды, что снижало инвестиционную доходность офисов и тем самым, уменьшало количество желающих приобрести офис для сдачи в аренду. А компании, ранее рассматривавшие возможность приобретения офиса в собственность, не желая «замораживать» деньги в дешевеющей недвижимости, стали массово переориентироваться на аренду.

Снижение спроса до минимума, постепенно заставило часть девелоперов достраивать бизнес-центры за собственные средства, строительство некоторых проектов растянулось на годы, а некоторые проекты остались просто на бумаге. В итоге, сейчас в активном предложении долевого строительства находится 3 бизнес-центра, в то время как в 2015 г. их насчитывалось 28.

В настоящее время…

В настоящее время предпосылки к увеличению востребованности объектов «долевки» уже есть: это и разница в ценах между долевым строительством и вторичным рынком, и нехватка офисов площадью 500+кв. м., и увеличение стоимости аренды.Все это делает механизм долевого строительства бизнес-центров инвестиционно-привлекательным.Поэтому, мы полагаем, что офисную «долевку» еще рано списывать со счетов.

Группа компаний "Твоя столица"

30.11.-0001

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения