Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Риски инвестиций, о которых не рассказывают иностранцам

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Риски инвестиций, о которых не рассказывают иностранцам

«Инвестируйте в зарубежную недвижимость и получайте гарантированный доход...» – такой рекламный слоган последнее время встречается довольно часто. Но все ли так безоблачно и можно доверять рекламе? Надеемся, что статья портала Prian.ru поможет вам ответить на данный вопрос.

«Купите комнату в студенческом общежитии Великобритании – цена вопроса от 50 тыс. фунтов – и получайте гарантированный доход от сдачи в аренду 6­9% в течение 2­5 лет». Так выглядит типичное объявление. Звучит заманчиво? Да, но не все так просто…

По оценкам Savills, в Британии только каждый третий учащийся может разместиться в общежитии. В других странах – и того меньше. Результат – новая ниша для инвестиций, строительство специально оборудованных для нужд студентов зданий и сдача апартаментов в аренду. По оценкам аналитиков Savills, объем этого рынка за последние пять лет вырос на 87%. Общая сумма сделок уже сейчас исчисляется десятками миллиардов долларов. В последние годы частным инвесторам – в том числе зарубежным – стали предлагать участвовать в проектах студенческого жилья Великобритании.

Типичные условия сделки

Инвестор покупает комнату или студию (как правило, 12­30 кв. м) в многоквартирном здании, спроектированном специально для нужд студентов. Большинство таких объектов находится в студенческих городах, например, в Ливерпуле или Манчестере. Типичная стоимость – 50­200 тыс. фунтов.

Зданием управляет компания, которая привлекает арендаторов и решает все эксплуатационные вопросы. Во время сделки инвестор заключает с управляющим договор, по которому ему полагается фиксированный доход на срок от двух до пяти лет – как правило, 6­9% до уплаты налогов. В этой сумме уже учтены расходы на коммунальные платежи и другие издержки. Получается, нам предлагают вложить небольшую, по британским меркам, сумму и получить большой и – внимание – гарантированный доход. Когда видишь такие условия, первая мысль – хорошо, но чем я рискую?

Риски

«Инвестиции в студенческое жилье – как и любые другие – имеют свои преимущества и недостатки, риски. Но речь именно о покупке общежития целиком. Это многомиллионные сделки, – рассказывает Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор лондонской компании AZ Real Estate. – Если же говорить о покупке отдельных комнат, то, на мой взгляд, это однозначно высокорискованная инвестиция. И вот почему.

Во­первых, эти объекты неликвидны. Сама постановка вопроса о том, чтобы приобрести комнату в студенческом общежитии, для Великобритании нетипична. В Англии большое количество порталов, где представлен огромный выбор объектов в различных городах, пригородах, районах и т. п. Но информации о продаже студенческих комнат, увы, там нет. Покупатели в Великобритании просто не ищут отдельные комнаты в общежитии – гораздо проще купить квартиру.

Поэтому, когда вы принимаете решение о приобретении комнаты в студенческом общежитии Великобритании, надо четко понимать, как вы сможете ее в будущем продать.

На такого рода недвижимость спрос мизерный, вероятность найти покупателя «на открытом рынке» минимальна, так как рынка комнат студенческих общежитий в Великобритании нет. Есть отдельные предложения по комнатам, которые появились недавно, но это исключение, которое лишь подтверждает правило. В лучшем случае вы сможете продать объект бывшему владельцу, но с существенным дисконтом.

Второй риск – гарантия доходности на первые несколько лет может быть искусственной. После окончания срока фиксации ставок доходность может упасть или просто быть более волатильной.

И в­третьих, в этой схеме инвестор не имеет контроля за активом в расходной части – вознаграждение управляющей компании, коммунальные и эксплуатационные расходы. Суммы могут быть высокими или необязательными, но инвестор будет обязан оплачивать расходы, так как он один из многих владельцев с одинаковыми минимальными правами и равными обязанностями».

Британский Telegraph писал о рисках инвестиций в студенческие комнаты еще в 2014 году. Помимо всего вышеперечисленного, эксперты указали на возможность провала проекта и привели примеры студенческих комплексов, которые не смогли обеспечить инвесторам даже гарантированный на два – пять лет доход.

С другой стороны, прошло уже несколько лет, а проекты студенческих общежитий продолжают появляться. Рынок новый, но растет очень быстро. Возможно, вскоре появится и полноценный сектор «вторички» (движение в этом направлении тоже идет). Пока же важно понимать, что объемы и рост этого рынка, о которых пишут прочие аналитики, обеспечивают крупные игроки, которые выкупают здания целиком, а вовсе не маленькие сделки по покупке комнат частными инвесторами.

Prian.ru

29.11.2018

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 71, за месяц 147

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2018