Газета издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!
Издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!

Чем шире рынок, тем сговорчивее продавцы и покупатели

23.08.2009 | Рубрика: Новости недвижимости

Снижение объема квартирных сделок является характерным для всех районов Минской области. Исключение составляет Минский район, которому «план» по числу договоров купли-продажи сделали несколько домов-новостроек в поселке Лесном Боровлянского с/с.

 

В частности, в июле в Минской области было заключено 228 договоров купли-продажи квартир площадью от 25 до 400 кв.метров общей площади, которые прошли регистрацию в регистре цен. Это меньше всего на 2 договора, чем в июне.

В Молодечненском районе в том числе в июле заключено 18 договоров купли-продажи квартир, из которых 17 – непосредственно в г.Молодечно. В июне в районном центре было заключено 18 договоров, а всего в районе – 21 договор. Примечательно, что одна из трех квартир, купленных в июне не в Молодечно, расположена в поселке Чисть. Речь идет о квартире площадью около 85 кв.метров, которая была реализована по договору почти за 170 млн.рублей (кв.метр обошелся покупателю в 2 млн.рублей, или около 720 долл.США).

В Дзержинском районе в июне были проданы только 4 квартиры, в том числе одна - в Дзержинске и одна - в Фаниполе. 6 квартир проданы в г. Жодино. В Логойском районе проданы только 2 квартиры – причем обе в военном городке в г.п. Плещеницы. По одной квартире реализовано в Мядельском, Несвижском, Червенском и Стародорожском районах. В Столбцовском и Узденском районах – по 2 квартиры.

В Пуховичском районе в первый месяц лета продано 13 квартир, в том числе 4 - в районном центре Марьина Горка. 8 квартир реализованы в Слуцком районе, в том числе 4 – в Слуцке и 3 квартиры - в д. Квасыничи, что также весьма интересно.

В Слуцке в июле проданы 4 квартиры площадью от 37 до 46,5 кв.метров по цене от 69 до 105 млн.рублей. А всего за прошлый месяц в Слуцке были реализованы 6 квартир (то есть на 2 больше, чем в июне) . В Марьиной Горке продано 5 квартир (три однокомнатные площадью от 30 до 38 кв.метров по цене 50 - 98 млн.рублей) и две квартиры площадью около 63 кв.м по цене 128 -145 млн.рублей. А всего в Пуховичском районе зарегистрировано в июле 8 сделок с квартирами, что на 40% меньше, чем за предыдущий месяц, и в 2 раза меньше, чем в июле 2008 года.

В Смолевичском районе в июне зарегистрированы только 4 квартирных сделки. Июль же для этого района Минской области оказался более результативным – 8 договоров купли-продажи квартир. Квартиры в Смолевичах реализованы по цене от 650 до 800 долл. за 1 кв.метр. В двухэтажных многоквартирных домах старой постройки, возможно с частичными удобствами, цены сделок зафиксированы на уровне 550 долл. за 1 кв.метр.

Существенный спад на вторичном рынке жилья произошел в Солигорском районе, а точнее, в Солигорске, потому что сделки с квартирами в других населенных пунктах района почти не совершаются.

В июне в целом по району были заключены и зарегистрированы 43 договора купли-продажи квартир. Все из них – в Солигорске. Для сравнения, в июне 2008 года за этот же период времени были реализованы по договорам купли-продажи на 2 квартиры больше (причем все 45 квартир – тоже в Солигорске). В прошлом месяце количество зарегистрированных квартирных сделок сократилось до 18, или на 60% по сравнению с предыдущим месяцем. Правда, не исключено, что эта цифра будет подкорректирована в результате последующего обновления базы данных реестра цен, поскольку от даты заключения договора купли-продажи до момента внесения договора в регистр цен проходит определенное время. Что касается непосредственно договорных цен, то они в Солигорске находятся в пределах 1,8-2,4 млн.руб./кв.м.

 

Один комплекс – на весь район

Чем же порадовали первые месяцы нынешнего лета рынок жилья Минского района?

На Минский район в июне - июле текущего года пришлось около 40% всех квартирных сделок, заключенных в Минской области. Для сравнения, в июле 2008 года в этом регионе было совершено 23% сделок от общего количества договоров, зарегистрированных в Минской области (376 договоров). Это можно объяснить тем, что покупатели в других районах Минщины вели себя более активно, чем нынешним летом. В частности, в июле прошлого года в Пуховичском районе были проданы 16 квартир, в Смолевичском – 15, в Молодечненском – 36, в Дзержинском – 9. То есть разница между прошлым и нынешним летом – 20 - 60%.

В самом Минском районе в июле заключены 94 договора купли-продажи квартир, или на 5% меньше, чем в июне, когда были реализованы 99 квартир, в том числе 72 - в Боровлянском сельском совете (все они расположены в п. Лесном на ул.Александрова – комплекс «Зеленый бор»). И еще по 7 квартир в июне были проданы в Заславле и Ждановичах.

В июле из 94 квартир, купленных в Минском районе, 5 расположены в Заславле и 80 - в Боровлянском с/с, из которых 78 – опять же в п.Лесном в домах на ул.Александрова.

На квартирном рынке Борисовского района в июле прошлого года были зарегистрированы 53 договора купли-продажи квартир, из которых 43 – непосредственно в Борисове. В июле текущего года в городе заключены и зарегистрированы 35 договоров купли-продажи квартир, в целом в районе - 37. Договорные цены в райцентре – в пределах от 1,2 до 2 млн.руб./кв.м. Около 70 % сделок совершено с одно- и двухкомнатными квартирами площадью не более 45 кв.метров. Общая площадь самой большой квартиры, купленной в Борисове в июле, составила 67 кв.метров.

Анализируя приведенные данные, можно сделать вывод, что уровень активности рынка в районах напрямую зависит от развитости и состояния жилищного фонда. Чем больше квартир находится в городе, тем больше квартирных сделок совершается.

В населенных пунктах, в которых жилищный фонд представлен преимущественно индивидуальными жилыми домами, активность на вторичном рынке квартир почти нулевая. Предложение ограничивается одним - двумя десятками квартир, что позволяет их собственникам месяцами спокойно дожидаться, когда найдется покупатель. Покупателей же в таких городах тоже мало. Они не торопятся с выбором, не охотно торгуются и, как правило, если возникает потребность в жилье, стараются получить земельный участок и построить дом.

Удерживать докризисные цены продавцам квартир в районных центрах с ограниченным квартирным фондом помогают время от времени россияне или украинцы, решившие переселиться в Беларусь, которые готовы платить чуть больше, чем местные покупатели.

 

Область на фоне столицы

Кстати, динамика квартирных сделок Минской области выглядит куда более устойчивой по сравнению с динамикой сделок купли-продажи минских квартир.

Судя по данным государственного реестра цен, количество заключенных и зарегистрированных в июле текущего года договоров купли-продажи квартир площадью от 25 до 400 кв.метров оказалось на 13% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 26% меньше, чем в июле 2008 года. Для сравнения, в июне количество сделок уменьшилось по сравнению с апрелем, который стал самым активным месяцем текущего года, всего на 5%, а по отношению к июню 2008 года снижение составило 6%, что дает основание говорить о некой наметившейся в июле негативной тенденции.

В структуре квартирных сделок тоже можно заметить изменения. Так, доля договоров купли-продажи квартир площадью до 50 кв.метров составила в июле 57,1% в общем объеме сделок, увеличившись по сравнению с предыдущим месяцев на 5,1 процентных пункта. (Для сравнения: в июле 2008 года доля квартир такой площади составила 62% от общего объема сделок). При этом на долю квартир площадью 25 - 40 кв.метров пришлось 32% сделок, что на 2 процентных пункта больше по сравнению с предыдущим месяцем, и настолько же меньше, чем в июле 2008 года.

А если проанализировать динамику изменения этого показателя в предыдущие месяцы, то напрашиваются кое-какие выводы. Доля сделок с квартирами площадью 25-40 кв.метров в апреле текущего года составила 37,5%, в мае – 35,4%, в июне – 30%.

В то же время в июле отмечается уменьшение на 2,5 процентных пункта доли сделок с квартирами площадью 50 - 80 кв.метров. И это после роста этого показателя в течение предыдущих двух месяцев. Так, в апреле доля таких квартир составила 30% в объеме договоров купли-продажи всех квартир площадью от 25 до 400 кв.метров, в мае – 33,5%, в июне – 38,4%.

При этом сделок с квартирами площадью от 80,01 до 100 кв.метров было заключено в июле почти вдвое меньше, чем в июне (как по количеству, так и в долевом отношении к общему массиву квартирных сделок).

О чем может говорить такая динамика в структуре сделок? Вероятно о том, что в результате замедления или ускорения темпов снижения цен реальных сделок, возрастал либо снижался интерес покупателей к покупке квартир разных категорий в зависимости от площади. Из сказанного также следует, что если цены на квартиры перестанут снижаться, то кривая количества сделок продолжит движение вниз.

О том, что август по активности покупателей может оказаться еще хуже, чем июль, говорят и сами риэлтеры. В некоторых агентствах недвижимости начали поговаривать о вынужденном банкротстве, если падение спроса на квартиры продлиться еще пару месяцев.

Хотя, справедливости ради, следует заметить, что в некоторых агентствах недвижимости количество проводимых еженедельно квартирных сделок не уменьшилось. Никаких секретов нет. Как утверждают руководители таких агентств, чтобы сделки совершались, надо тщательнее работать с продавцами, а не пускать на самотек их ценовые аппетиты. Да и покупателей тоже не следует оставлять наедине с их страхами по поводу высоких процентных ставок по банковским кредитам и возможным обвалом экономики.

Некоторые риэлтерские фирмы пытаются спастись тем, что расширяют перечень оказываемых услуг, некоторые усиливают контроль за своими же сотрудниками, дабы те меньше работали налево.

Динамика сделок купли-продажи квартир в Минской области

 

Количество зарегистрированных договоров купли-продажи квартир площадью 25-400 кв.м

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

222

327

201

467

238

407

238

356

191

319

230

379

228

376

 

Марина СИРОТКО.

© ООО «Служба недвижимости», 2019. УНП 191090767.