Газета издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!
Издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!

Подводные камни при покупке квартиры

02.05.2019 | Рубрика: Полезные советы

В глазах обывателя, покупка квартиры выглядит примерно так: собрал необходимую сумму, выбрал, купил. Но те, кто хоть раз столкнулся с решением жилищного вопроса в реальности, ответят, что все совсем не так просто, как кажется. И дело не в юридическом сопровождении сделки.

На практике оказывается, что мало кто из покупателей знает о том, что продавцы большинства предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке, не готовы с ними расстаться «просто за деньги». Им нужно еще подобрать себе квартиру взамен. И вот в этом основная загвоздка.


В результате, даже при наличии всей необходимой суммы на руках, покупка выбранной квартиры может растянуться на неопределенный срок – все из-за того, что в «цепочке» все продавцы и покупатели взаимосвязаны.

Доля «цепочных» в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. При этом количество квартир-звеньев в цепи от двух и может достигать 8-10. Это зачастую становиться неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую.

Выбор есть, но это ничего не решает

 

В настоящее время, в Минске на продажу предлагается более 7 тыс. квартир. Исходя из количества ежемесячно совершаемых сделок, на одного потенциального покупателя в среднем приходится 7 квартир. Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир: 5 и 6 объектов соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех-и четырехкомнатных – 10 и 14 соответственно.


В преобладающей доле случаев, продавец сам находится в поиске квартиры и всем участникам цепочки придется подождать, пока каждый из них найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать «в пустоту» никто не хочет.

Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только, когда находится реальный покупатель на их квартиру.

- Вам придется ждать продавца, как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей «цепочке», то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры. Но сложность в том, что найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – очень мало. И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения.


Цепочная, не значит, быстрая

 

По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще, вероятности ее успешного завершения, во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой, - насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

- Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок, в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.


Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций при покупке квартиры на вторичном рынке?

Советы покупателям:

 

  • Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает – ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;

  • Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту, никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;

  • При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцов варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам:

 

  • При необходимости приобретения квартиры взамен, начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры, на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».

  • При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры, тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца, надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

  • При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.

ГК "Твоя Столица"

ООО «Служба недвижимости», УНП 191090767

.
+375 29 624 78 77 (A1), +375 29 574 78 77 (МТС)