Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Чек-лист для проверки юридической чистоты квартиры

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Чек-лист для проверки юридической чистоты квартиры

Эксперты компании «Метриум Групп» (г. Москва) расписали по пунктам, на что сегодня нужно обращать внимание при проверке приобретаемого жилья.

Право собственности

С 15 июля 2016 года Росреестр перестал оформлять свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Республике Беларусь этот документ является юридически действетельным и требуется при заключении сделок с квартирой. Нужно помнить, что купить квартиру можно только у того, кому она принадлежит, т.е. у собственника. То, действительно ли жилье принадлежит продавцу, можно узнать, потребовав у него свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации.

Стоит также иметь в виду, что на начальном этапе проверки юридической чистоты квартиры покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРНИ (Единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), что позволит на 100% установить, кто является собственником на текущий момент. Выписка предоставляется любому, кто за ней обратиться.

Для получения выписки из ЕГРНИ необходимо в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним представить:

  • заявление (заполняется непосредственно при приеме документов);
  • паспорт;
  • документ об оплате за выдачу выписки.
Продолжительность владения

Срок владения недвижимостью – один из важнейших индикаторов юридической чистоты. Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения:

  • при отчуждении физическим лицом в течение налогового периода недвижимости налог на недвижимость исчисляется за период фактического нахождения недвижимости в собственности физического лица, включая месяц, в котором будет прекращено право собственности. Задолженность по налогам, допущенная продавцом, на покупателя не переходит. В то же время обязанность погасить такую задолженность может быть возложена на покупателя в договоре купли-продажи или в предварительном договоре. Задолженность по налогу на недвижимость проверяется в налоговой инспекции.
  • Примечание: налог на недвижимость в Республике беларусь платится только со 2-й и последующих квартир.
Установка личности продавца

Проверка документов продавца квартиры – это такое же обязательное действие, как и установка права собственности на недвижимость.

Особого внимания заслуживает продажа недвижимости по доверенности. Сам факт этого обычно настораживает покупателя. В реальности же это нормальная практика и страшного ничего нет. Надо только все тщательно проверить. Во-первых, обратить внимание на дату выдачи доверенности.

И если вдруг спустя 3-4 года после выдачи доверенности квартира вдруг продается, нужно отнестись к этому с подозрением. Собственник за это время мог уже передумать продавать жилье, но забыл отозвать доверенность. Или с ним произошел несчастный случай, он находится на лечении, а недобросовестное доверенное лицо решило воспользоваться этой ситуацией.

Во-вторых, нужно найти нотариуса, выдавшего доверенность. Следует узнать, не аннулирована ли его лицензия (в РБ - свидетельство на осуществление нотариальной деятельности), действительно ли он оформлял данный документ, не отозвана ли доверенность доверителем. Важно также обратить внимание на содержание доверенности и те права, которыми она наделяет представителя: уполномочен ли он получать деньги за сделку или только подписывать документы.

Примечание: в Республике Беларусь доверенность выдается максимум на 3 года.

Дееспособность продавца

Алкоголизм, наркомания, психические расстройства – это факторы, которые могут доказать недееспособность продавца в момент заключения договора купли-продажи. Впоследствии такая сделка может быть оспорена и признана ничтожной. Застраховаться от этого помогут справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Продавец должен с пониманием отнестись к данному требованию. Если же он будет категорически отказываться их предоставлять – это повод задуматься. Также можно обратиться к соседям по подъезду и попытаться выяснить информацию о продавце. Однако тут нужно быть внимательным: адекватность опрошенных также может оказаться под вопросом, они могут попросту оклеветать хорошего человека.

Несовершеннолетние

Особенно внимательно нужно отнестись к наличию несовершеннолетних, имеющих постоянную регистрацию в приобретаемой недвижимости. Информацию об этом можно получить из расширенной выписки из домовой книги, которую нужно запросить у продавца. Если в квартире прописаны дети, то необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Армия, больница и тюрьма

Еще три «неприятные» категории прописанных – это проходящие службу в армии, находящиеся на длительном лечении или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Для этого нужно получить развернутый лицевой счет, где будет указана причина выписки такого человека из квартиры. Это поможет в дальнейшем избежать неприятных сюрпризов.

Долевая собственность

Если квартира находится в долевой собственности, то при продаже доли одним сособственником другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли. Поэтому продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи). Продажа доли в жилом помещении возможна только при отказе других участников долевой собственности от ее преимущественной покупки. То, сколько у жилого помещения имеется собственников проверяется также по выписке из ЕГРНИ.

Если продавцом квартира была приватизирована и в приватизации участвовали другие граждане, то требуется согласие этих граждан. Данные сведения проверяются по выписке из решения о приватизации жилого помещения, принятого уполномоченным органом или по справке о начислении жилищной квоты, предоставляемой организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

Если квартира находится в совместной собственности супругов (в том числе бывших), то их продажа одним из супругов возможна только с согласия другого. Отсутствие у продавца супруга или супруги (в том числе бывших), которые могут претендовать на недвижимость, проверяется по паспорту, свидетельству о расторжении брака, свидетельству о смерти и другим документам.

Данные сведения также проверяются нотариусом или регистратором при удостоверении договора купли-продажи. Если жилое помещение находится в общей долевой или совместной собственности, то без соответствующих согласия на отчуждение или отказа от преимущественной покупки заключить такой договор будет невозможно.

Наследство

Претензии третьих лиц также возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования. При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного. В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.

Арендаторы

Если на момент продажи квартиры она сдается в аренду, а продавец не удосужился расторгнуть с арендаторами договор, то по закону они сохраняют право пользования недвижимостью. И это может стать крайне неприятным сюрпризом для нового собственника. Ему придется самостоятельно расторгать с жильцами договор, возможно через суд. Поэтому при заключении сделки не лишним будет уточнить, не «забыл» ли продавец про арендаторов.

Коммунальные платежи

Помимо арендаторов, новому собственнику по закону достаются и все долги за «коммуналку». Задолженность за жилищно-коммунальные услуги проверяется в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

Перепланировка

Хороший ремонт в квартире из преимущества легко превращается в недостаток, если во время работ производилась перепланировка, но она не была узаконена в соответствии с действующим законодательством. Все конструктивные изменения, будь то снос стен или перенос «мокрых зон», должны быть согласованы с компетентными органами и отражены в документах из БТИ. Если это не было сделано, то новый собственник может как минимум получить штраф, а как максимум – уголовное дело по факту обрушения дома.

«Развитие интернета и электронных государственных услуг значительно упростило процедуру проверки юридической чистоты недвижимости, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Если раньше без помощи риэлтера обойтись было практически нереально, то современные покупатели имеют огромное количество возможностей обезопасить себя в ходе сделки. Впрочем, далеко не все готовы брать на себя такую ответственность, предпочитая прибегнуть к помощи профессионалов. Однако и в этом случае необходимо иметь хотя бы общее представление о том, на что нужно обратить внимание. Это позволит избежать проблем, если привлеченный специалист халатно отнесется к выполнению своих обязанностей».

«Обычный человек приобретает квартиру в среднем 1-2 раза в течение всего отмеренного ему жизненного срока, – добавляет Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – И, как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим. Лекарство одно – помощь профессионалов, благо уж с выбором здесь все обстоит неплохо. Тем не менее, сделать его правильно необходимо.

Источники: www.1rre.ru и www.samsebeyurist.by

-

26.06.2017

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 13, за месяц 66

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2017