Особенности трансформационного периода и его влияние на эволюцию оценки недвижимости в Беларуси

Оценка стоимости недвижимости, имущества, прав собственности, ущерба и услуг возникла в Беларуси как отрасль по мере развития рыночных отношений в государстве. Практика оценки существовала и ранее. Однако принято считать, что оценка недвижимости как самостоятельная наука сформировалась в годы великой депрессии в США. В советский период рынок недвижимости почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, садовыми домиками и гаражами, как правило, носили незаконный характер и были полем деятельности подпольных маклеров.

С развитием рыночной экономики в Беларуси нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Сегодня у нас оценка недвижимости еще далека от соответствующей деятельности в США, Великобритании, Франции, Германии и других развитых странах. Необходимо накопление опыта, традиций и, конечно, творческое переложение западного опыта на национальную почву.

Практика оценки в Беларуси показывает, что более половины, а в отдельных случаях до 3/4 стоимости активов предприятий, есть недвижимость (земля, здания и сооружения), остальное - оборудование, изношенное физически и морально, и денежные средства (при этом "нематериальные активы" в стоимости основной массы предприятий практически равны нулю, опять же, из-за отсутствия методик по их оценке). От инфляции защищена и имеет "устойчивую" стоимость только недвижимость, которая может служить активом в отношениях с иностранными инвесторами, особенно в крупных городах.

Профессиональная деятельность оценочной деятельности в Беларуси осложнена многочисленными препятствиями институционального характера - не подкреплен законодательно статус самой деятельности, под вопросом легитимность заключения об оценке, не проставлены акценты в отношениях с заказчиком, не определен порядок решения спорных вопросов методологического плана и т. п. При этом по деликатности деятельность оценщиков можно сравнить разве что с практикой адвоката, аудитора, нотариуса.

Нет сомнений, самый весомый вклад в придание цивилизованных форм национальному институту оценки должна внести наиболее заинтересованная сторона - сами оценщики. Их объединение в общественные организации – необходимый шаг в переходе от "дикого" рынка к " институциональным " формам.

В 1996 году создано Белорусское общество оценщиков (БОО), которое сегодня пытается организовать работу по формированию в Беларуси института независимой оценки стоимости различных видов имущества. С этого же года вместе с БГЭУ, Ассоциацией бухгалтеров и Аудиторской палатой издается научно-практический ежемесячный журнал "Бухгалтерский учет и анализ", в котором ведется раздел "Оценка имущества (активов) субъектов хозяйствования". С 1997 года проходит общегородской постоянно действующий научно-методический семинар "Экономика недвижимости и оценка собственности". Следует отметить большую работу данной организации на международной арене.

Помимо БОО, в Беларуси существует Белорусская ассоциация оценщиков. Известен своей оценочной деятельностью и Республиканский центр учета недвижимости. Однако наиболее активную деятельность в области оценки сегодня ведет Институт недвижимости и оценки. В перспективе необходимо их объединение либо создание новой мощной общественной организации, деятельность которой приносила бы экономике республики реальные плоды. Среди важнейших задач данной общественной организации наибольшую значимость в условиях переходного периода приобретает формирование нормативно-правового обеспечения оценочной деятельности.

Теперь посмотрим, как же сегодня осуществляется оценка в Беларуси и кто ее осуществляет? Сегодня в Республике Беларусь лицензируются три вида оценочной деятельности: оценка и экспертиза достоверности оценки неденежных вкладов в уставной фонд, оценка автотранспорта и оценка интеллектуальной собственности. Для выполнения других видов оценки квалификации не требуется. При этом лицензии выдаются разными ведомствами на разные виды оценки. Первая лицензия, которая была введена, касалась оценки и экспертизы оценки достоверности имущества для целей внесения неденежных вкладов в уставной фонд.

Среди официально утвержденных методик оценки у нас в стране следует отметить «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее», принятой Мингосимуществом 27 ноября 2000 года. Однако законодательства, регламентирующего саму оценочную деятельность, у нас пока практически нет. Положительным сдвигом может стать принятие закона об оценке, который находится сегодня на утверждении в Парламенте. Кроме того, есть отдельные методические указания и постановления, регламентирующие, например, порядок оценки государственной собственности. Но в этих документах регламентируется в основном оценка зданий и сооружений без их привязки к земле, на которой они находятся. Да и оценка стоимости производится по так называемой оценочной стоимости.

Анализируя зарубежный и отечественный опыт в области недвижимости и оценки, можно предложить стратегические шаги в данных направлениях. Необходимо:

- Конституционно закрепить понятия рыночной стоимости недвижимости и совершенствование нормативно-правовой базы в области недвижимости и оценки.

- Следуя примеру Словении, создать «Гео-информационный план поддержки менеджмента недвижимости на местном уровне» (ГПМН). Для его создания и реализации Республика Беларусь может сделать заявку на получение специального займа Мирового банка реконструкции и развития.

- Создать Гео-информационный центр Республики Беларусь.

- В рамках ГПМН или независимо от него разработать государственную программу «Универсальная методология оценки недвижимости», которая соответствовала бы Международным и Европейским стандартам оценки недвижимости.

- Разработать и принять закон об управлении недвижимостью.

- Как можно скорее принять закон об оценке недвижимости. При этом необходимо, чтобы этот и предыдущий законы также соответствовали международным правилам оценки. Помощь в данных направлениях могут оказать специалисты в области недвижимости и оценки других стран.

- Создать систему профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в сфере недвижимости, которая, опять же, должна ориентироваться на международные подходы.

- Создать авторитетную организацию в области оценочной деятельности и в области управления недвижимостью.

- Создать Единый государственный кадастр недвижимого имущества Республики Беларусь.

- Завершить процессы денационализации и приватизации недвижимости и дать определение четкого базиса налоговой политики.

Осуществление данных мероприятий позволит придать цивилизованные черты развитию процессов, связанных с недвижимым имуществом и, на наш взгляд, будет способствовать прогрессу отечественной экономики.

Николай Синяк, канд. экон. наук, член ERES&IRES

28.10.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 9

Комментарии:

Материалы номера 42/2002

• Проектируем вместе с институтом
• Кто должен оплачивать коммунальные услуги, если супруги в разводе
• Штрафные санкции за несвоевременную уплату налогов
• Вопрос о завещании квартиры
• Порядок оплаты за пользование «блоком» в семейном общежитии
• Можно ли вернуть подаренное жилье в свою собственность
• Риэлтерские услуги: наезд на частный сектор