Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

В России заработал фонд защиты прав дольщиков

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » В России заработал фонд защиты прав дольщиков

Теперь все застройщики жилья обязаны делать в него взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия.

Фото с сайта Сила в Движении. Носит иллюстративный характер

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» зарегистрирован 20 октября 2017 года в форме публично-правовой компании. Об этом говорится в сообщении АИЖК, поступившем в редакцию.
С этого дня строительные компании, начинающие строительство новых жилых объектов, должны вносить в него взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Неуплата застройщиком взноса в фонд дольщиков является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Гражданам будет выплачиваться возмещение, если застройщик в судебном порядке признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, а обязательные отчисления в компенсационный фонд уплачены, сказано в постановлении «О порядке выплаты возмещения гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений».

Принимая решение о финансировании завершения строительства, фонд будет учитывать степень готовности объекта, размер предоставляемых средств и сроки окончания строительства, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), а также число жилых и нежилых помещений, не обремененных правами третьих лиц, следует из текста опубликованного постановления. Средства будут предоставлять юридическому лицу, готовому купить объект и исполнить обязательства обанкротившегося застройщика перед участниками строительства, сказано в документе.

Решение о достройке дома или выплате компенсаций также станут принимать сами покупатели квартир. Предполагается, что дома в высокой стадии готовности выгоднее достроить, а при низкой — выплатить покупателям деньги.

Номинальный счет Фонда для приема взносов застройщиков открыт в АКБ «Российский капитал».

Мнение бизнеса о том, как отразится создание фонда на застройщиках и дольщиках

«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, как они относятся к новому фонду и что его создание будет значить как для застройщиков, так и для дольщиков.

«Создание фонда пока не повлияет на стоимость квартир»

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Компенсационный фонд был учрежден, прежде всего, из-за неэффективности и непрозрачности обществ взаимного страхования застройщиков, а также частных страховщиков, которые почти всегда были не в состоянии решить проблему долгостроя. С этой точки зрения компенсационный фонд в форме публично-правовой организации более надежен. Но адекватные выводы о его продуктивности можно будет делать только на основе реальной практики.

До середины 2018 года действуют переходные правила, которые позволят застройщикам адаптироваться к новым реалиям. В первую очередь это касается моратория на повышение отчислений в компенсационный фонд. Пока эта ставка составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ, заключенного застройщиком. Примерно столько же девелоперы платили частным страховым компаниями до принятия закона. Соответственно, создание компенсационного фонда пока прямо не повлияет на цены.

Но ощутимой, а для небольших застройщиков болезненной, станет необходимость наличия на расчетном счете не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства. То есть потребуется заморозить немалую сумму до начала привлечения средств дольщиков, и ее придется где-то изыскивать.


«Поступления в компенсационный фонд могут сократиться в кризис»


Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

— Важно не допустить существенного увеличения взносов застройщиков, чтобы эти выплаты не легли на них тяжелым бременем. Иначе компании будут вынуждены переложить затраты на покупателей жилья, что приведет к росту цен на новостройки.


Кроме того, на мой взгляд, новый инструмент в недостаточной степени гарантирует защиту прав дольщиков. Например, если проблемы возникнут у крупного застройщика, средств фонда может просто не хватить для завершения строительства многочисленных объектов. А если с проблемами столкнутся сразу несколько застройщиков? Наконец, фонд будет пополняться за счет отчислений от каждой проданной квартиры. Но может повториться очередной кризис, продажи резко сократятся и объем поступлений в компенсационный фонд тоже сократится.<


«Средств может не хватить на все проблемные объекты»


Олег Сухов, адвокат:
— Есть хорошее нововведение: взносы застройщика после переходного периода будут зависеть от степени прозрачности и открытости фонда. Это позволит убрать с рынка сомнительных игроков, которые начинают строительство уже с финансовыми проблемами, а собрав средства, объявляют о банкротстве.


Фонд может оказаться действительно работающим механизмом для решения проблемы долгостроев, но пока есть сомнения в том, что его средств в перспективе хватит на все проблемные объекты. Кроме того, ужесточение требований к застройщикам может привести к трудностям даже у стабильных и крупных игроков — и тогда проблемных объектов может оказаться только больше. Также не ясно, что станет с уже имеющимися обманутыми дольщиками — ведь на них механизм фонда распространяться не будет.


«Не защищены дольщики, купившие жилье не по ДДУ»


Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ»:

— Граждане смогут получить компенсацию в размере некой виртуальной рыночной цены, определяемой для каждого региона. Нет никаких гарантий, что эта цена не будет занижена или будет учитываться класс дома, степень его готовности, расположение и другие факторы, влияющие на стоимость. Более того, выплата компенсации ограничивается только 120 кв. м приобретенного жилья. Соответственно, покупатели дорогостоящих квартир в сегментах бизнес и элит защищены в гораздо меньшей степени.

Фонд защищает только дольщиков, покупающих жилье по договорам участия в долевом строительстве. Все иные схемы продажи (а практика показывает, что именно они влекут наибольшее количество обманутых дольщиков) выпадают за рамки работы фонда, а значит, эти покупатели не будут защищены.


Также гражданин не сможет получить компенсацию при покупке квартиры не напрямую у застройщика, а у другого юридического лица по договору уступки, если в отношении застройщика уже возбуждено дело о банкротстве. Можно согласиться с желанием законодателя исключить злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков и их аффилированных лиц, которые могут попытаться получить компенсацию, когда банкротство уже неизбежно. Но данные нормы затронут и вполне добросовестных граждан, и юридические лица, не связанные с застройщиком.


«С рынка будут уходить небольшие строительные компании»


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Возможные подводные камни покажет практика, но пока фонд защиты дольщиков кажется более эффективным инструментом по сравнению со страхованием ответственности застройщиков: за созданием нового фонда стоит государство, а это дает дольщикам больше гарантий либо на выплату компенсаций, либо на достройку проблемного объекта.


А вот застройщикам (особенно мелким) фонд может серьезно осложнить жизнь, учитывая новые финансовые требования о том, что компания должна располагать значительными собственными средствами. Тем более что устанавливаются требования об отсутствии у компании обязательств по кредитам, займам и ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а обязательства застройщика не должны превышать 1% от стоимости строительства.


Таким образом, в 2018 году с большой долей вероятности можно будет наблюдать уход с рынка небольших строительных компаний, возводящих точечные объекты. В новых реалиях хорошо себя будут чувствовать крупные и средние застройщики, а также девелоперские подразделения банковских структур и крупных холдингов.


«Не все застройщики смогут найти деньги»


Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «Сапсан»:

— Очевидно, что действия законодателей направлены на сокращение числа застройщиков, особенно мелких и средних, которые не смогут найти деньги, необходимые для соблюдения нового закона, ведь отчисления в фонд будут проходить в следующем порядке. Сначала застройщик перечисляет 1,2% от цены ДДУ на номинальный счет фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр. Далее Росреестр сообщает в фонд, что регистрация ДДУ состоялась. Затем фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней после уведомления Росреестра.


И получается, что застройщик должен будет перечислять на номинальный счет деньги, которые еще не получил от дольщика, так как в соответствии с ч. 3 ст. 5 214-ФЗ дольщик обязан платить застройщику только после регистрации договора в Росреестре.

«Не все дольщики смогут вернуть обратно вложенную сумму»


Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:

— Девелопер, претендующий на помощь фонда для завершения строительства, должен будет пройти конкурсный отбор. Появляется риск недобросовестных действий обеих сторон. Во-первых, у некоторых застройщиков, столкнувшихся с финансовыми проблемами, может возникнуть искушение объявить себя банкротом для ухода от выполнения обязательств перед дольщиками. Во-вторых, не исключена возможность воздействия на чиновников, которые будут проводить отбор компаний, нуждающихся в помощи фонда. Однако надеюсь, что подобного не случится, а механизм взаимодействия госструктуры с застройщиками будет прозрачным. Этому способствует возможность общественного контроля отчетности застройщика, а также создание единой системы, содержащей информацию по каждому объекту незавершенного строительства.


Подводным камнем пока выглядит установленное законом ограничение размера компенсации для покупателей квартир площадью более 120 кв. м. В случае прекращения строительства дольщики, вложившие немалые средства в такие объекты, не смогут получить обратно всю сумму. При этом застройщик обязан перечислить в компенсационный фонд 1,2% с фактически уплаченной суммы ДДУ. Это условие кажется несправедливым как для девелоперов элитных комплексов, так и для их покупателей.

Источник: rbc.ru

Мария Мягкова.

25.10.2017

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 25, за месяц 53

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2017