Газета издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!
Издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!

Товарищество собственников в вопросах и ответах

24.11.2014 | Рубрика: Законодательство

Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК), вступивший в силу 2 марта 2013 года, внес серьезные коррективы в порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья. Этим вопросам полностью посвящена отдельная глава 32 ЖК.

Помимо ЖК правовой статус товарищества собственников регулируется Законом Республики Беларусь от 08.01.1998г. № 135-З «О совместном домовладении» и Указом Президента Республики Беларусь от 14.10.2010г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 538).

Что такое совместное домовладение?

Совместное домовладение представляет собой правоотношения не менее двух собственников объектов недвижимого имущества (п. 53 ст. 1 ЖК). Такими объектами недвижимого имущества чаще всего являются жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.

Жилой дом – это капитальное строение, половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений (п. 21 ст. 1 ЖК).

Многоквартирный жилой дом – это жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения (п. 29 ст. 1 ЖК).


С какого момента возникает совместное домовладение?

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (п. 1 ст. 165 ЖК).

Под придомовой территорией понимается земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).

Когда прекращается совместное домовладение?

Совместное домовладение прекращается в случае:

– перехода права собственности на все объекты недвижимого имущества к одному гражданину или организации;

– гибели или уничтожения всех объектов недвижимого имущества.

Что такое товарищество собственников?

Товарищество собственников – это некоммерческая организация, которая не ставит перед собой цель извлечения прибыли. Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.

Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Оно считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.

Имущество товарищества собственников формируется за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.

Решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения.

Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников (ст. 207 ЖК).

Товарищество собственников и потребительский кооператив – это одно и то же?

Нет, это не одно и то же. Несмотря на то, что и товарищество собственников, и потребительский кооператив представляют собой некоммерческие организации, они отличаются как организационно-правовой формой, так и содержанием своей деятельности.

Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь). В жилищной сфере выделяют жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Товарищество собственников – это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п. 56 ст. 1 ЖК).

Жилищные кооперативы создаются с целью строительства многоквартирного жилого дома, а товарищества собственников – его эксплуатации и содержания. Товарищество собственников также обеспечивает пользование квартирами и общим имуществом жилого дома.

Нормы Гражданского кодекса, регулирующие деятельность потребительского кооператива и отношения внутри его, не применяются к товариществу собственников.

Может ли товарищество собственников объединять несколько многоквартирных домов?

Нет, не может. Пунктом 5 ст. 207 ЖК предусмотрено, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества только в двух случаях:

– многоквартирный жилой дом, жилые и (или) нежилые помещения в котором принадлежат не менее чем двум собственникам. Таким образом, закон допускает создание товарищества собственников только на базе одного многоквартирного дома;

– несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках. Смежные земельные участки – это участки, имеющие общую границу на местности. Если дома на смежных участках принадлежат одному собственнику, то товарищество собственников также создать нельзя.

Кроме того, не допускается создание двух и более товариществ собственников в одном многоквартирном жилом доме (п. 3 ст. 207 ЖК).

Может ли застройщик создать товарищество собственников еще до оформления права собственности каждого жильца на жилые помещения в многоквартирном доме?

Застройщик вправе только инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщик также может подготовить для государственной регистрации устав будущего товарищества собственников. Эти действия осуществляются застройщиком до ввода жилого дома в эксплуатацию.

Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества (ст. 208 ЖК).

Что такое общее имущество жилого дома?

В общее имущество включаются помещения, расположенные за пределами квартир и нежилых помещений. Общее имущество предназначено для обслуживания помещений в жилом доме.

К общему имуществу жилого дома также относятся:

– крыши, ограждающие конструкции;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома;

– групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа;

– объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома (п. 33 ст. 1 ЖК).

Придомовая территория представляет собой земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).

Кем еще, помимо товарищества собственников, может осуществляться управление общим имуществом жилого дома?

Управление общим имуществом, помимо товарищества собственников, может осуществляться также:

– непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у них находится не более 5 объектов недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений);

– уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным органом.

Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников могут привлекаться любые организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда или предоставляющие жилищно-коммунальные услуги (п. 1.1. Указа № 538).

В каких случаях назначается уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?

Местные исполнительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных жилищно-эксплуатационных организаций в следующих случаях:

– если до ввода в эксплуатацию жилого дома дольщиками не принято решение о создании товарищества собственников – в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;

– если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято решение о выборе одного из способов управления общим имуществом – в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения (п. 1.2. Указа № 538).

Александр Жук, юрист-лицензиат, магистр права.

ООО «Служба недвижимости», УНП 191090767

.
+375 29 624 78 77 (A1), +375 29 574 78 77 (МТС)